Czy ceny mieszkań w Polsce spadną w 2025 roku? Analiza rynku

Rynek nieruchomości w Polsce od lat rozgrzewa emocje, podsycane przeświadczeniem, że ceny mieszkań znają tylko jeden kierunek – w górę. W narodzie silnie ugruntowały się przekonania o nieustannych wzrostach, co rodzi fundamentalne pytanie: czy ceny mieszkań w Polsce spadną? Krótka odpowiedź, bazująca na najnowszych danych, brzmi: tak, pewne spadki cen transakcyjnych zostały zaobserwowane, choć rynek pozostaje zróżnicowany. Zainwestowanie w nieruchomości było dotąd synonimem pewnego zysku, ale ostatnie miesiące rzucają nowe światło na tę "miłość" Polaków do cegły i zaprawy.

W większości analizowanych miast, ceny transakcyjne zaczęły się stabilizować lub nawet lekko obniżać. To przełom dla kupujących, którzy przez lata byli świadkami niemal nieprzerwanych wzrostów. To, co wydawało się niemożliwe – realne, udokumentowane spadki cen – stało się faktem w wielu lokalizacjach.

Pamiętajmy jednak, że rynek nieruchomości w Polsce jest niezwykle rozdrobniony. Trendy obserwowane w jednym mieście, na przykład w Gdańsku z jego znaczącym spadkiem cen, niekoniecznie będą dokładnie odzwierciedlone w Warszawie czy Krakowie. Każdy region, a nawet konkretna dzielnica, ma swoją unikalną specyfikę, popyt i podaż, co wpływa na lokalną dynamikę cenową.

Równowaga między popytem a podażą na rynku nieruchomości

Fundamentalną siłą napędową zmian cen na każdym rynku, a nieruchomości nie są tu wyjątkiem, jest dynamika relacji między popytem a podażą. Kiedy chętnych na zakup jest więcej niż dostępnych mieszkań, ceny naturalnie rosną; odwrotnie, nadwyżka podaży przy słabym popycie prowadzi do presji na spadki cen.

W końcówce roku [najprawdopodobniej 2022] i na początku [najprawdopodobniej 2023] doszło do istotnej zmiany w tej równowadze. Na rynku zaczęła pojawiać się większa liczba ofert, co na przełomie [najprawdopodobniej 2022] i [najprawdopodobniej 2023] roku zaowocowało osiągnięciem kilkuletniego szczytu pod względem ilości dostępnych mieszkań. Dane z popularnych platform, jak OLX czy Otodom, pokazywały znaczący wzrost liczby aktywnych ogłoszeń, co było wyraźnym sygnałem zwiększenia podaży.

Skąd wziął się ten nagły wzrost podaży? Po części wynikał on z faktu, że wielu inwestorów i właścicieli mieszkań zdecydowało się wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż, często pod wpływem zmieniających się warunków gospodarczych. Wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe sprawiły, że utrzymywanie pustych mieszkań lub ich wynajem stało się mniej opłacalne, lub generowało wysokie koszty kredytowania.

Jednocześnie, popyt zaczął się kurczyć. To efekt kilku czynników, które działają na rynek jednocześnie. Najważniejszym z nich jest drastyczne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, spowodowane wzrostem stóp procentowych – o czym szerzej pomówimy w kolejnym rozdziale.

Mniejsza zdolność kredytowa Polaków oznaczała, że dużo mniej osób było w stanie w ogóle myśleć o zakupie mieszkania na kredyt. To wykluczyło znaczną część potencjalnych kupujących, którzy jeszcze rok czy dwa lata wcześniej bez problemu spełniliby wymogi banków. Zmniejszony dostęp do finansowania był jak cios prosto w serce popytu na rynku.

Wielu potencjalnych inwestorów również wycofało się z rynku lub przyjęło postawę wyczekującą. W dobie wysokiej inflacji i niepewności gospodarczej, alternatywne formy lokowania kapitału, takie jak lokaty bankowe czy obligacje Skarbu Państwa, stały się atrakcyjniejsze i bezpieczniejsze. Ktoś mógł pomyśleć: "Po co inwestować w mieszkanie i martwić się spadkiem wartości, skoro mogę mieć gwarantowane 7-8% na lokacie?".

Co więcej, rosnące koszty utrzymania i ogólna niepewność co do przyszłości skłoniły wiele osób do oszczędzania, a nie wydawania dużych sum na zakup nieruchomości. To naturalna reakcja na pogarszające się nastroje konsumentów – w trudnych czasach zaciskamy pasa i odkładamy kosztowne decyzje na później.

Ta jednoczesna dynamika – wzrost podaży ze strony sprzedających (zarówno inwestorów, jak i osób po prostu zmieniających miejsce zamieszkania) i spadek popytu ze strony kupujących (szczególnie tych kredytujących się) – doprowadziła do odwrócenia trendu. Na rynku kupującego pojawiło się wreszcie "powietrze" do negocjacji.

Można by powiedzieć, że jeszcze niedawno rynek był jak rozgrzany piec, gdzie każde mieszkanie "schodziło na pniu". Deweloperzy sprzedawali "dziurę w ziemi" za horrendalne pieniądze, a na rynku wtórnym chętni licytowali się w górę. To były czasy eldorado dla sprzedających.

Zmiana równowagi popyt-podaż sprawiła, że to sprzedający zaczęli mieć "nóż na gardle", a kupujący wreszcie zyskali siłę przebicia. Widzieliśmy przykłady, gdzie mieszkanie wisiało na portalach tygodniami, miesiącami, zmuszając sprzedającego do obniżenia ceny, aby w ogóle doszło do transakcji.

Ta nowa sytuacja rynkowa, charakteryzująca się większą dostępnością ofert i słabszym popytem, była bezpośrednio odpowiedzialna za zaobserwowane na przełomie [najprawdopodobniej 2022/2023] spadki cen transakcyjnych w niektórych segmentach rynku i lokalizacjach. Rynek zaczął korygować się w odpowiedzi na zmieniające się realia ekonomiczne, pokazując, że przekonanie o niemożliwych spadkach cen mieszkań było mylne.

Oczywiście, skala tej korekty różni się w zależności od wielu czynników – typu nieruchomości (mieszkanie, dom, lokal usługowy), lokalizacji (centrum dużego miasta vs. peryferie), a także motywacji sprzedającego i kupującego. Rynek luksusowych apartamentów może reagować inaczej niż rynek mieszkań dla klasy średniej, a kawalerki inaczej niż duże, rodzinne mieszkania.

Niemniej jednak, trend zwiększającej się podaży i malejącego popytu był widoczny globalnie w kraju, co zburzyło dotychczasową hegemonię sprzedających. Rynek stał się bardziej zbalansowany, a w niektórych segmentach i regionach wyraźnie przechylił się na stronę kupujących, co jest niezbędnym warunkiem dla wystąpienia spadków cen.

Ważne jest, aby zrozumieć, że to nie jest jednorazowy kaprys rynku, ale fundamentalna zmiana wynikająca z makroekonomicznych sił. Stopy procentowe, inflacja, dostępność kredytów – wszystko to wpływa na siłę nabywczą i skłonność do inwestowania w nieruchomości. Te czynniki mają bezpośrednie przełożenie na to, ilu potencjalnych kupujących jest w stanie stanąć na placu boju, co w efekcie determinuje, na jakim poziomie mogą być ustalane ceny, zanim nastąpią spadki cen wymuszone brakiem transakcji.

To, co widzieliśmy na początku [najprawdopodobniej 2023] roku, było pierwszym namacalnym sygnałem, że rynek zareagował na nową równowagę (czy raczej jej brak) między tymi, którzy chcą sprzedać, a tymi, którzy chcą kupić. Sprzedający musieli zweryfikować swoje oczekiwania, a kupujący zyskali przestrzeń do targowania się.

Można by pomyśleć, że większa liczba ofert oznacza automatyczny koniec problemów mieszkaniowych, ale to tylko jedna strona medalu. Prawdziwa dostępność mierzy się siłą nabywczą, a ta, osłabiona przez kredytową suszę, wciąż pozostawała niska. Nawet jeśli mieszkań na sprzedaż jest więcej, to i tak niewielu Polaków stać na ich zakup po cenach wciąż historycznie wysokich.

Wzrost podaży nie oznacza automatycznie, że ceny spadną gwałtownie w całej Polsce. Oznacza jednak, że sprzedający muszą liczyć się z tym, że ich nieruchomość nie sprzeda się w kilka dni po "cenie marzeń". To już nie jest ten sam pędzący pociąg, który widzieliśmy przez ostatnie lata.

Nowe warunki wymusiły na sprzedających większą elastyczność. Jeśli ktoś musi sprzedać szybko, np. z powodu przeprowadzki, rozwodu czy problemów finansowych, jest bardziej skłonny do negocjacji i zaakceptowania niższej ceny. To właśnie w takich sytuacjach najczęściej dochodzi do transakcji ze znacznym spadkiem ceny od początkowej oferty.

Paradoksalnie, wielu sprzedających, którzy nie musieli sprzedawać, wycofało swoje oferty z rynku, "zamrażając" podaż w oczekiwaniu na lepsze czasy. To częściowo niweluje efekt wzrostu liczby ogłoszeń, ale nadal na rynku jest wystarczająco dużo "zmotywowanych" sprzedawców, aby kupujący mieli w czym wybierać i mieli podstawy do negocjacji.

Podsumowując ten aspekt, fundamentalna zmiana na linii popyt-podaż jest kluczowym czynnikiem, który odpowiedział na pytanie czy ceny mieszkań w Polsce spadną w kontekście ostatnich trendów. Wyraźny wzrost ilości ofert przy jednoczesnym osłabieniu popytu stworzył warunki, w których korekty cen stały się możliwe, a wręcz nieuniknione w wielu przypadkach. Rynek w końcu zaczął oddychać w dwóch kierunkach, a nie tylko jednym.

Wpływ stóp procentowych i dostępności kredytów na ceny

Nic tak brutalnie nie zweryfikowało kondycji portfeli Polaków marzących o własnym M jak drastyczne podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w [najprawdopodobniej 2021 i 2022] roku. Decyzje banku centralnego, podjęte w celu walki z inflacją, miały dalekosiężne skutki dla rynku nieruchomości, dosłownie wywracając go do góry nogami.

Każda podwyżka stóp procentowych oznaczała wzrost rat kredytów hipotecznych. Dla osób posiadających już kredyty ze zmienną stopą było to jak uderzenie młotem – raty skoczyły o setki, a nawet tysiące złotych. Wiele rodzin znalazło się w dramatycznej sytuacji finansowej, co w niektórych przypadkach mogło nawet zmusić do rozważenia sprzedaży mieszkania, zwiększając tym samym podaż.

Dla osób dopiero myślących o zakupie mieszkania na kredyt, podwyżki stóp procentowych były jak ściana. Wysokość rat stała się astronomiczna w porównaniu do okresu sprzed podwyżek. Symulacje kredytowe pokazywały kwoty, które były poza zasięgiem przeciętnego Kowalskiego, nawet przy relatywnie dobrych zarobkach.

Do tego doszły zaostrzone wymogi banków dotyczące obliczania zdolności kredytowej. Banki musiały przyjąć wyższy bufor bezpieczeństwa, uwzględniający potencjalne przyszłe podwyżki stóp. To oznaczało, że nawet jeśli rata przy obecnym oprocentowaniu była jakoś tam "na styk", bank uznawał, że klient nie ma wystarczającej poduszki finansowej, aby poradzić sobie z dalszym wzrostem kosztów.

Efekt był piorunujący: rynek kredytów hipotecznych niemal zamarł. Liczba nowych udzielanych kredytów spadła w [najprawdopodobniej 2022] roku do rekordowo niskiego poziomu od lat. Według danych, w [najprawdopodobniej 2022] roku banki udzieliły o kilkadziesiąt procent mniej kredytów hipotecznych niż w roku poprzednim. To był prawdziwy nokaut dla popytu, który w dużej mierze bazował na finansowaniu zewnętrznym.

Według statystyk Biura Informacji Kredytowej (BIK), liczba zapytań o kredyt hipoteczny spadła dramatycznie w [najprawdopodobniej 2022] i na początku [najprawdopodobniej 2023] roku. Było to kilkadziesiąt procent mniej zapytań rok do roku. Mówiąc wprost, dużo mniej osób w ogóle próbowało starać się o kredyt, wiedząc, że ich szanse są minimalne.

Szacuje się, że wzrost stóp procentowych i zaostrzenie polityki kredytowej banków wykluczyły z rynku setki tysięcy, jeśli nie miliony potencjalnych kupujących. Ludzie, którzy wcześniej mieli wystarczającą zdolność kredytową, nagle znaleźli się poza grą. To potężna siła, która uderzyła w popyt na nieruchomości, zabierając mu paliwo do wzrostu.

Wyobraźmy sobie małżeństwo z dwojgiem dzieci i łącznymi dochodami na poziomie średniej krajowej. Wcześniej mogli myśleć o kredycie na 400-500 tysięcy złotych na 25-30 lat. Po podwyżkach stóp ich maksymalna zdolność kredytowa mogła spaść nawet do 200-300 tysięcy złotych lub kompletnie zaniknąć. Mieszkanie, które chcieli kupić, nadal kosztowało 500 tysięcy, ale nagle stało się dla nich niedostępne. To nie jest odosobniony przypadek, ale norma dla większości klasy średniej.

Osłabienie popytu, w dużej mierze spowodowane zapaścią na rynku kredytowym, wywołało bezpośrednią presję na ceny. Deweloperzy, którzy skończyli budowy, musieli nagle zmierzyć się z faktem, że mają mieszkania na stanie i brak kolejek chętnych. Sprzedający na rynku wtórnym, liczący na szybką transakcję po wygórowanej cenie, byli zmuszeni zweryfikować swoje oczekiwania.

Można by rzec, że stopy procentowe zadziałały jak "zimny prysznic" na rozgrzany rynek nieruchomości. Ucięły spekulacyjny popyt, zniechęciły inwestorów poszukujących szybkiego zysku i co najważniejsze, drastycznie ograniczyły grono kupujących finansujących się kredytem.

W efekcie tego zaciśnięcia pasa przez banki i wzrostu kosztu pieniądza, obserwatorzy rynku zaczęli dostrzegać nie tylko stabilizację, ale i realne spadki cen, o których wspominaliśmy wcześniej. W niektórych przypadkach sprzedający akceptowali oferty o 10-15%, a nawet więcej niższe od początkowej ceny ofertowej, byle tylko domknąć transakcję. Negocjacje stały się regułą, a nie wyjątkiem.

Dostępność kredytu jest krwiobiegiem rynku nieruchomości w Polsce. Historycznie, wysoki odsetek transakcji (szczególnie na rynku pierwotnym) był finansowany właśnie hipoteką. Kiedy ten krwiobieg niemal stanął, rynek zaczął się dusić. To prosta zależność: mniej chętnych z gotówką od banku, mniejsze zapotrzebowanie, większa podaż relatywna do popytu, w efekcie spadają ceny lub przynajmniej wyhamowują wzrosty.

Ta sytuacja pokazała, jak bardzo polski rynek nieruchomości był zależny od taniego kredytu. Przez lata napędzany był przez łatwy dostęp do finansowania, co pozwalało na ciągłe pompowanie cen. Gdy ten dopalacz został odłączony, rynek zaczął wykazywać objawy przegrzania i potrzebę korekty.

Patrząc w przyszłość, dalszy ruch na stopach procentowych i złagodzenie (lub nie) polityki kredytowej przez banki będzie kluczowy dla odpowiedzi na pytanie czy ceny mieszkań w Polsce spadną dalej. Jeśli stopy pozostaną wysokie, a zdolność kredytowa niska, presja na ceny będzie się utrzymywać, a korekty mogą być głębsze.

Z drugiej strony, nawet niewielkie luzowanie polityki monetarnej lub pojawienie się nowych programów wsparcia (o czym w dalszej części) może szybko ożywić popyt i zmienić kierunek trendu. Rynek wciąż balansuje na krawędzi, a dostępność finansowania jest wagą przechylającą szalę w jedną lub drugą stronę.

Ważnym aspektem jest też fakt, że wysokie stopy procentowe wpływają nie tylko na kupujących, ale i na deweloperów. Droższe kredyty budowlane, wyższe koszty finansowania inwestycji przekładają się na większe ryzyko i potencjalnie wyższe koszty po stronie podażowej, co w pewnym stopniu może ograniczać tempo powstawania nowych projektów i stabilizować podaż w dłuższym okresie.

Jednak w krótkim i średnim terminie, to wpływ na popyt jest najbardziej widoczny i bezpośrednio przekłada się na możliwość spadku cen mieszkań. Zmniejszona pula potencjalnych nabywców z gotówką od banku oznacza, że sprzedający muszą konkurować o mniejsze grono klientów, co często kończy się ustępstwami cenowymi.

Podsumowując, szalejące stopy procentowe i resultantne załamanie na rynku kredytów hipotecznych były katapultą, która wystrzeliła polski rynek nieruchomości w nową, niepewną trajektorię. Pokazały dobitnie, że spadki cen nie są tylko teoretyczną możliwością, ale realną konsekwencją osłabienia kluczowego źródła popytu – finansowania bankowego. To brutalna lekcja rynkowych mechanizmów dla wszystkich uczestników.

Różnica między cenami ofertowymi a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi

Analizując dynamikę cen na rynku nieruchomości, kluczowe jest rozróżnienie między cenami, które widzimy w ogłoszeniach (cenami ofertowymi), a tymi, po których faktycznie dochodzi do sprzedaży (cenami transakcyjnymi). To tak jakby patrzeć na witrynę sklepową a potem negocjować rabat przy kasie – cena na metce to jedno, a kwota na paragonie to drugie.

Niestety, wielu obserwatorów rynku, a zwłaszcza mniej doświadczonych kupujących czy sprzedających, skupia się wyłącznie na cenach ofertowych. Patrzą na portale z ogłoszeniami i myślą: "Okej, kawalerka w tej dzielnicy kosztuje średnio X złotych za metr kwadratowy". Problem polega na tym, że te "średnie ceny ofertowe" mogą być, i często są, zawyżone.

Dlaczego sprzedający zawyżają ceny ofertowe? Powodów jest wiele. Po pierwsze, testowanie rynku – "A może akurat znajdzie się ktoś, kto tyle zapłaci?". Po drugie, chęć pozostawienia sobie marginesu do negocjacji – "Wystawię drożej, to będę mógł potem trochę opuścić, a i tak wyjdę na swoje". Po trzecie, bywa, że jest to zwykłe bujanie w obłokach i życzenie, a nie realna ocena wartości nieruchomości w danych warunkach rynkowych.

Dlatego tak ważne jest, aby śledzić dane dotyczące cen transakcyjnych. To one pokazują rzeczywiste warunki panujące na danym rynku, siłę przetargową kupujących i gotowość sprzedających do obniżenia oczekiwań. Ceny transakcyjne nie kłamią – to twarda kwota, która przeszła z rąk do rąk.

W okresie przegrzania rynku, różnica między ceną ofertową a transakcyjną była często niewielka – rzędu 2-5%. W szczycie hossy zdarzało się nawet, że ceny transakcyjne bywały wyższe od ofertowych, gdy chętni licytowali się w górę. Ale te czasy minęły jak zły sen (dla kupujących) czy dobry (dla sprzedających).

W [najprawdopodobniej 2022] roku, kiedy rynek zaczął zwalniać i pojawiały się pierwsze sygnały spadku cen, różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi znacząco się powiększyła. To świadczyło o tym, że mimo wciąż wysokich cen "na papierze", sprzedający musieli ustępować, aby sfinalizować sprzedaż.

Konkretne dane z [najprawdopodobniej 2022] roku są tu bardzo wymowne. W przypadku rynku wtórnego, rzeczywiste ceny transakcyjne były średnio o 11% niższe niż ceny ofertowe. Wyobraźmy sobie mieszkanie wystawione za 600 tysięcy złotych – średnio sprzedawało się za około 534 tysiące. To spory upust, pokazujący, że kupujący zyskali potężną siłę negocjacyjną.

Na rynku pierwotnym (mieszkania od deweloperów) ten rozjazd był mniejszy, ale nadal zauważalny – ceny transakcyjne były niecałe 6% niższe od ofertowych. Deweloperzy częściej stosują strategię ukrytych rabatów (np. darmowe miejsce parkingowe, wykończenie "pod klucz" w cenie) zamiast obniżania ceny bazowej za metr, ale realna wartość, jaką uzyskiwał kupujący, była niższa niż sugerowała to oficjalna oferta.

Wielka różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym może świadczyć o tym, że oczekiwania sprzedających nie znajdują pokrycia po stronie popytowej. Sprzedający wciąż żyją rynkową przeszłością i marzą o cenach, jakie można było uzyskać rok czy dwa lata temu, podczas gdy kupujący kalkulują na podstawie obecnej dostępności kredytów i alternatyw.

Negocjacyjna pozycja kupujących jest tym większa, im bardziej "nóż na gardle" mają sprzedawcy. Jeśli ktoś musi sprzedać mieszkanie szybko, jest o wiele bardziej skłonny zaakceptować niższą ofertę niż ktoś, kto sprzedaje "bez ciśnienia" i może pozwolić sobie na długie oczekiwanie.

Właśnie analiza tej przepaści między cenami ofertowymi a transakcyjnymi dostarcza realnych dowodów na to, że rynek koryguje ceny. Nawet jeśli średnie ceny ofertowe spadają powoli lub wcale, fakt, że transakcje są zamykane na znacznie niższych poziomach, oznacza, że w rzeczywistości spadają ceny mieszkań.

Ignorowanie cen transakcyjnych i skupianie się jedynie na ofertach może prowadzić do błędnej diagnozy kondycji rynku. Można odnieść wrażenie, że ceny wciąż szybują, patrząc na "wish listy" sprzedających, podczas gdy realne transakcje mówią zupełnie inną historię.

To trochę jak z giełdą – ważniejszy jest wolumen i ceny transakcji niż tylko najwyższa cena, po której ktoś wystawił akcje na sprzedaż, ale nikt ich nie kupił. Tylko zrealizowane transakcje kształtują rzeczywisty poziom cen na rynku.

Dlatego też eksperci rynku nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi, analitycy – wszyscy oni bazują przede wszystkim na danych transakcyjnych. To one są prawdziwym barometrem kondycji rynku i dają realną odpowiedź na pytanie, czy ceny mieszkań w Polsce spadną, czy też wciąż pną się w górę, choćby tylko na papierze ogłoszeń.

Przykładem może być rynek najmu, który również przeżywał zawirowania. Po ogromnych wzrostach czynszów, spowodowanych napływem uchodźców z Ukrainy i trudniejszą dostępnością kredytów, ceny najmu również zaczęły się stabilizować, a w niektórych miastach nawet spadać, gdy fala pierwszego popytu minęła, a rynek próbował wchłonąć zwiększoną podaż mieszkań "na wynajem". To pokazuje, że żaden segment rynku nieruchomości nie jest odporny na rynkowe korekty, a wahania między ofertą a realiami transakcyjnymi są powszechnym zjawiskiem.

Analiza rozjazdu między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w [najprawdopodobniej 2022] roku (11% na rynku wtórnym i niecałe 6% na pierwotnym) jest jednym z najmocniejszych argumentów za tym, że rynek wszedł w fazę korekty. Sprzedający byli zmuszeni do ustępstw, a kupujący mogli negocjować, czego nie było widać tak wyraźnie w poprzednich latach. To realny objaw zmieniającej się siły stron na rynku, która finalnie przekłada się na to, czy ceny faktycznie spadają.

Ta dynamika jest ciągła. W miarę jak rynek dalej będzie ewoluować, różnica ta może się zmniejszać (jeśli popyt znów wzrośnie) lub dalej powiększać (jeśli popyt pozostanie słaby). Kluczem jest nieustanne śledzenie *transakcji*, a nie tylko ofert.

Każda zakończona transakcja to dowód na to, ile ktoś faktycznie był gotów zapłacić, a ktoś inny był gotów przyjąć. W warunkach rosnącej podaży i kurczącego się popytu, ta cena "przyjęcia" po stronie sprzedającego staje się coraz niższa w stosunku do ceny "marzeń" z ogłoszenia.

Taka sytuacja rynkowa z dużym rozjazdem między ofertą a transakcją faworyzuje kupującego gotówkowego lub tego z bardzo wysoką zdolnością kredytową (lub skorzystał z preferencyjnego kredytu, ale o tym później). Taki kupujący może zaproponować "cenę z zaskoczenia", znacznie niższą od ofertowej, a sprzedający pod presją może ją zaakceptować. To sytuacje, w których realne spadki cen są najbardziej widoczne i odczuwalne.

Podsumowując ten aspekt, zrozumienie i analiza różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest fundamentalna dla prawidłowej oceny kondycji rynku. Dane transakcyjne z [najprawdopodobniej 2022] roku, pokazujące znaczne rozjazdy, dostarczyły twardych dowodów na to, że czy ceny mieszkań w Polsce spadną nie jest już pytaniem czysto teoretycznym, ale odzwierciedleniem zachodzących już procesów korekcyjnych, choć mogą one nie być od razu widoczne na pierwszy rzut oka w liczbie ogłoszeń.

Znaczenie programów wsparcia dla kupujących mieszkania

W obliczu załamania na rynku kredytów hipotecznych i osłabienia popytu, państwo często decyduje się na interwencję w postaci programów wsparcia dla kupujących mieszkania. Pomysł jest prosty: ułatwić dostęp do finansowania lub obniżyć koszty zakupu, aby pobudzić popyt i "odetchnąć" rynkowi. Jednak wpływ tych programów na ceny jest kwestią złożoną i często kontrowersyjną.

Jednym z głośnych przykładów takiego programu jest program "Bezpieczny Kredyt" (określmy go jako "program preferencyjnych kredytów") wprowadzony w [najprawdopodobniej 2023] roku. Jego głównym założeniem było zaoferowanie młodym ludziom kupującym pierwsze mieszkanie kredytu z dopłatami od państwa, które miały przez pewien czas obniżać oprocentowanie do symbolicznego poziomu (np. 1-2% plus marża banku).

Mechanizm działania takiego programu jest pozornie szczytny – pomoc ludziom, których nie stać na rynkowy kredyt. Jednak rynkowe konsekwencje mogą być, i często są, inne od zamierzonych. Nagłe pojawienie się dużej grupy potencjalnych kupujących z "tanim" pieniądzem w kieszeni uderza w rynek, który wcześniej cierpiał na niedostatek popytu.

Co się dzieje, gdy duża grupa ludzi nagle zyskuje możliwość zakupu, której wcześniej nie miała? Zaczynają szukać mieszkań. Ich zwiększony popyt trafia na rynek, który – mimo wspomnianego wcześniej wzrostu ilości ofert – wciąż boryka się z pewnymi niedoborami strukturalnymi w niektórych segmentach i lokalizacjach (szczególnie na rynku pierwotnym w dużych miastach).

Zwiększony popyt przy relatywnie stałej (lub wolno rosnącej) podaży siłą rzeczy prowadzi do presji na wzrost cen. Sprzedający, widząc napływ nowych, gotowych do zakupu klientów (wspartych dopłatami), czują się pewniej i przestają być skłonni do negocjacji. A nawet podnoszą ceny, wiedząc, że nowa grupa kupujących ma wyższą "zdolność rynkową" dzięki programowi.

Według wielu analityków i raportów rynkowych, program preferencyjnych kredytów stał się głównym czynnikiem, który zahamował obserwowaną wcześniej tendencję do stabilizacji i spadku cen transakcyjnych. Dane z drugiej połowy [najprawdopodobniej 2023] roku pokazywały ponowne ożywienie na rynku, a w niektórych miastach ceny transakcyjne znów zaczęły rosnąć.

To klasyczny przykład tego, jak interwencja państwa, mająca pomóc konkretnej grupie, może mieć niezamierzone (lub wręcz przewidywalne) skutki makroekonomiczne. Zamiast uczynić mieszkania bardziej dostępnymi ogółem (poprzez obniżenie cen), program ten sztucznie napompował popyt, co przyczyniło się do wzrostu cen, niwelując korzyści z dopłat dla niektórych beneficjentów programu i pogarszając sytuację tych, którzy z programu skorzystać nie mogli.

Pomyślmy o tym jak o biegu. Rynek nieruchomości spowolnił i zaczął się "zmęczyć" (presja na spadki cen). Program wsparcia zadziałał jak silny napój energetyczny podany biegaczowi – na chwilę dostał kopa, przyspieszył, ale nie rozwiązało to problemu jego bazowej kondycji czy trudnej trasy (brak strukturalnej podaży, wysokie koszty budowy).

Sytuacja stała się paradoksalna. Osoba, która dzięki programowi mogła wziąć kredyt np. na 500 tysięcy zamiast 350 tysięcy na starych zasadach, nagle zauważyła, że ceny mieszkań w pożądanych lokalizacjach skoczyły o 10-15%. Ostatecznie mogła kupić mieszkanie nieco większe lub w nieco lepszej lokalizacji, ale sama dopłata państwa w dużej mierze "skonsumowana" została przez rynek w postaci wyższej ceny transakcyjnej.

Dodatkowo, programy wsparcia często ograniczają się do wąskiej grupy beneficjentów (np. osoby poniżej 45 roku życia, nieposiadające wcześniej mieszkania). Ci, którzy nie spełniają kryteriów, np. starsze osoby, single, osoby kupujące drugie mieszkanie (np. na powiększającą się rodzinę), nie mogą z niego skorzystać, a muszą mierzyć się z podwyższonymi cenami, które program wygenerował.

W ten sposób programy wsparcia, zamiast rozwiązywać problem dostępności mieszkań dla *wszystkich* obywateli (przez np. stymulowanie budowy czy działania na rzecz obniżenia kosztów budowy), często stają się jedynie transferem publicznych pieniędzy do kieszeni sprzedających i deweloperów, poprzez sztuczne napędzanie popytu i akceptację wyższych cen transakcyjnych.

Argumenty za takimi programami często opierają się na potrzebie "pomocy młodym". Jednakże, jeśli ta pomoc prowadzi jedynie do podbicia cen, rodzi się pytanie o jej realną skuteczność w długim okresie i czy nie jest to "niedźwiedzia przysługa". Rynek staje się wrażliwy na kolejne impulsy, zamiast ustabilizować się na bardziej racjonalnym poziomie cen, który byłby osiągalny dla większej liczby osób bez konieczności dopłat.

Inne formy wsparcia, jak ulgi podatkowe (np. brak podatku PCC dla pierwszego mieszkania), również mogą wpływać na popyt, ale ich wpływ na ceny jest zazwyczaj mniej dramatyczny niż bezpośrednie subsydiowanie kredytów na tak dużą skalę.

Historia programów wsparcia na rynku nieruchomości w Polsce (były ich już różne odsłony) pokazuje, że ich głównym efektem jest najczęściej stymulowanie popytu i – co za tym idzie – podtrzymywanie lub napędzanie wzrostów cen. W warunkach niedostatecznej podaży, każdy duży impuls popytowy od państwa nieuchronnie przekłada się na wyższe ceny transakcyjne.

W kontekście pytania czy ceny mieszkań w Polsce spadną, programy wsparcia działają często w przeciwnym kierunku. Mogą one zatrzymać, spowolnić lub odwrócić trend spadkowy, który mógłby wystąpić naturalnie w wyniku osłabienia popytu i zwiększenia podaży w normalnych warunkach rynkowych. To jak ciągłe podawanie leku, który maskuje objawy choroby, zamiast pozwolić ciału na samoistną regenerację.

Czy oznacza to, że programy wsparcia są zawsze złe? Niekoniecznie. Mogą pomóc *niektórym* jednostkom zrealizować marzenie o własnym kącie, co ma też wymiar społeczny. Ale z perspektywy całego rynku i odpowiedzi na pytanie o ogólny poziom cen, ich efekt bywa inflacyjny i pogłębiający nierówności.

Rynek nieruchomości potrzebuje strukturalnych zmian, które zwiększą podaż mieszkań (przez ułatwienia w budowie, dostępność gruntów, niższe koszty materiałów i pracy) i ustabilizują warunki makroekonomiczne (niską inflację, stabilne stopy procentowe), aby ceny mogły ustabilizować się na poziomach bardziej przystępnych dla przeciętnego obywatela. Same programy wsparcia, bez tych głębszych zmian, działają często jak plaster na złamaną nogę – dają złudne poczucie bezpieczeństwa, ale nie leczą przyczyny problemu.

W efekcie, wprowadzanie programów wsparcia należy traktować jako czynnik, który może skomplikować prognozy dotyczące spadku cen mieszkań. Ich obecność na rynku często powoduje, że siły naturalnie pchające ceny w dół (słaby popyt z rynku kredytowego) są niwelowane przez sztucznie wykreowany popyt, co prowadzi do utrzymania się wysokich cen, a nawet ich ponownego wzrostu w niektórych segmentach.

Przy analizie rynku i próbie odpowiedzi na pytanie o przyszłe trendy cenowe, kluczowe jest zatem nie tylko śledzenie wskaźników makroekonomicznych czy relacji popyt-podaż, ale także bieżące monitorowanie i ocena wpływu wszelkiego rodzaju programów interwencyjnych wprowadzanych przez państwo. To one często stają się game-changerem, który zmienia dotychczasowe przewidywania i kształtuje realną dynamikę cenową.

Bez programu wsparcia, obserwowana na początku [najprawdopodobniej 2023] roku tendencja do spadków cen transakcyjnych mogłaby się utrzymać, a nawet pogłębić, zwłaszcza w segmentach i miastach z największą nierównowagą popyt-podaż i silną presją ze strony kupujących na obniżanie ofert. Program ten jednak skutecznie wstrzymał lub odwrócił ten trend, pokazując, że polityka rządu ma ogromny, a bywa, że decydujący, wpływ na kształtowanie cen na rynku nieruchomości w Polsce.