Czy ceny mieszkań spadły w 2025 roku? Analiza rynku nieruchomości.

Wiele osób zastanawia się obecnie, czy ceny mieszkań spadły i jak to wpływa na rynek. Po okresie dynamicznych wzrostów, na horyzoncie pojawiły się sygnały wskazujące na zmianę kierunku. Potwierdzają to najnowsze analizy: tak, trendzie spadkowym na rynku nieruchomości jest zauważalny, choć jego siła i zasięg różnią się w zależności od lokalizacji i typu rynku. Spójrzmy na fakty bez kolorowania.

Analizując sytuację na rynku nieruchomości, widzimy zróżnicowany obraz. Najnowsze dostępne dane rynkowe dostarczają nam ciekawych perspektyw, pokazując, gdzie dokładnie obserwujemy ruch cenowy.

Te liczby wyraźnie pokazują, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w IV kwartale roku spadły w większej liczbie lokalizacji niż na rynku pierwotnym, a spadki cen ofertowych wyprzedzają transakcyjne. To naturalna kolej rzeczy – sprzedający często najpierw dostosowują swoje oczekiwania widoczne w ogłoszeniach. Ten ruch cenowy, choć obecny, nie rozlał się jednak równomiernie po całym kraju, tworząc specyficzną mozaikę rynkową.

Gdzie widać spadki cen: Rynek wtórny vs. pierwotny i różnice w miastach

Patrząc na polski rynek mieszkaniowy przez pryzmat ostatniego kwartału, nie da się ukryć, że dynamika zmian cenowych różni się w zależności od sektora. Dane są tu bezlitosne i klarowne, ukazując wyraźne rozróżnienie między rynkiem wtórnym a pierwotnym. Rynek wtórnym, ten od „pana Janusza” sprzedającego stare M3 po babci, okazał się bardziej elastyczny na sygnały z rynku.

W IV kwartale roku to właśnie tam ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły w ośmiu z siedemnastu badanych miast, co stanowi prawie połowę analizowanych lokalizacji. Te obniżki zanotowano z największą siłą w , gdzie średnia cena spadła o solidne 7,2%, oraz w , z zejściem o 6,2%. Te spadki są odczuwalne i realnie wpływają na kalkulacje kupujących.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym, tym od deweloperów budujących nowe osiedla z miejscem na wózek w windzie. Tutaj zmiany cenowe są mniej dynamiczne, a korekty cen występują rzadziej. W tym samym IV kwartale roku spadki cen transakcyjnych odnotowano jedynie w 4 miastach, co pokazuje znacznie większą sztywność tego segmentu.

Dlaczego ta różnica? Na rynku pierwotnym deweloperzy często są mniej skłonni do szybkiego obniżania cen, kalkulując koszty budowy, ziemi i marżę z dłuższego, wieloetapowego procesu inwestycyjnego. Mogą wstrzymać sprzedaż części lokali, oferować pakiety wykończeniowe zamiast rabatów na cenę metra kwadratowego, lub po prostu poczekać na lepsze czasy, bo ich skala działalności pozwala im na dłuższą perspektywę.

Ceny ofertowe na rynku pierwotnym odzwierciedlają tę ostrożność. Spadki pojawiły się w zaledwie 5 lokalizacjach, minimalnie więcej niż w przypadku transakcji, co potwierdza, że deweloperzy twardo bronią swoich cenników. Potaniały mieszkania w tych lokalizacjach, ale skalę obniżek trudno porównać z kilkunastoprocentowymi zejsciami znanymi z rynków wtórnych w szczycie bessy sprzed lat. Na przykład, dane pokazują spadki rzędu 3% w i 4% w , co jest kosmetyką w porównaniu do potrzeb wielu potencjalnych nabywców.

Różnice w dynamice cenowej między rynkami i miastami są znaczące. Widać wyraźny trend, że im większe miasto i silniejsza presja popytowa (np. migracja, centra akademickie), tym trudniej o zauważalny spadek cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Mniejsze ośrodki miejskie lub te z mniejszą dynamiką rozwoju gospodarczego często szybciej reagują spadkami na zmiany w ogólnej koniunkturze.

W miastach, gdzie spadki cen wtórnych są wyraźniejsze, jak w czy , sytuacja może kusić inwestorów szukających okazji lub kupujących na własne potrzeby z gotówką. Jest to moment, kiedy negocjacje stają się łatwiejsze, a szansa na znalezienie oferty poniżej pierwotnego oczekiwania sprzedającego rośnie. Jednak nawet w tych miastach rynek pierwotny bywa niewzruszony.

Dlaczego akurat w tych dwóch miastach zanotowano takie silne spadki na rynku wtórnym? Może to być zbieg lokalnych czynników – np. wcześniejsze, mocne przegrzanie cenowe, duża podaż mieszkań z odleglejszych roczników, czy specyficzna lokalna struktura popytu, która w obliczu wyższych stóp procentowych stała się bardziej wrażliwa na cenę. Każde miasto pisze swoją własną historię cenową.

Analitycy rynkowi zwracają uwagę na pewien wzorzec: miasta, które w latach boomu doświadczyły największego wzrostu cen, mogą być teraz bardziej podatne na korekty. To efekt "ściągania" cen do bardziej racjonalnych poziomów po okresie euforii napędzanej niskimi stopami procentowymi i wysoką inflacją, która "usprawiedliwiała" windowanie cenników przez sprzedających.

Ważne jest, aby kupujący i sprzedający rozumieli tę dychotomię. Osoba sprzedająca mieszkanie na rynku wtórnym w miastach odczuwających spadki musi liczyć się z potrzebą większej elastyczności. Deweloper w tych samych miastach może nadal trzymać cenę, licząc na popyt wspomagany programami rządowymi lub na klientów kupujących za gotówkę. To realia dzisiejszego rynku.

Inną perspektywą jest analiza *typu* nieruchomości. Mniejsze mieszkania, poszukiwane pod wynajem lub przez osoby rozpoczynające karierę mieszkaniową, mogą utrzymywać ceny lepiej niż duże, drogie apartamenty. To zależy od lokalnego miksu popytu i podaży. Generalnie jednak, sygnały spadkowe najpierw pojawiły się tam, gdzie płynność rynku jest największa, czyli na rynku wtórnym standardowych mieszkań.

Kupujący, którzy polują na okazje, powinni przede wszystkim przyglądać się rynkowi wtórnemu, zwłaszcza w miastach z wyraźnymi spadkami. Tutaj można negocjować, a realne ceny transakcyjne bywają niższe niż ceny ofertowe (o czym szerzej później). Rynek pierwotny wymaga większej cierpliwości lub dopasowania do obecnego poziomu cen, choć deweloperzy czasami kuszą innymi formami bonusów.

Należy też pamiętać, że rynek nieruchomości to naczynia połączone. Dłuższy trend spadkowy na rynku wtórnym, zwłaszcza ten w cenach ofertowych, prędzej czy później wywrze presję na ceny deweloperskie, bo kupujący będą mieć realną alternatywę w postaci tańszych mieszkań "z drugiej ręki". Ten proces bywa jednak powolny i nierówny.

Podsumowując ten rozdział – spadki cen nieruchomości są faktem, ale ich siła i lokalizacja są mocno zróżnicowane. Rynek wtórny w wybranych miastach pokazuje największą podatność na korekty, podczas gdy rynek pierwotny zachowuje się znacznie bardziej stabilnie, wręcz defensywnie, przynajmniej na razie. Różnice między miastami są na tyle duże, że analiza ogólnopolska to tylko uśrednienie lokalnych dramatów i sukcesów cenowych.

Ceny ofertowe a transakcyjne: Gdzie spadki są bardziej widoczne?

Zagadnienie cen ofertowych i transakcyjnych na rynku nieruchomości przypomina taniec – czasem krok w krok, czasem zupełnie po innych trajektoriach. Czy ceny mieszkań spadły w obu kategoriach równie mocno? Okazuje się, że to ceny widoczne w ogłoszeniach, te, które jako pierwsze rzucają się w oczy potencjalnym kupującym, były prekursorami zmian. To na tym poziomie sygnały spadkowe pojawiły się najpierw.

W przypadku cen ofertowych spadki były jeszcze bardziej powszechne. Analiza danych pokazuje, że ceny mieszkań obniżyły się aż w 10 miastach spośród badanych, co stanowi ponad połowę puli. Oznacza to, że sprzedający masowo korygowali swoje początkowe oczekiwania, zdając sobie sprawę, że rynek przestał być studnią bez dna, gdzie każda cena znajdzie amatora. To ważny psychologiczny sygnał dla rynku.

Dlaczego ceny ofertowe spadają szybciej i szerzej? Bo są one pierwszym punktem styku ze zmieniającą się rzeczywistością rynkową. Kiedy mieszkanie wisi na portalu ogłoszeniowym tygodniami, a telefon milczy, sprzedający staje w obliczu brutalnej prawdy – jego oczekiwania są wyższe niż to, co rynek jest gotów zapłacić. Korekta ceny ofertowej jest naturalnym, często pierwszym krokiem. To tak, jakby sprawdzić temperaturę wody przed wskoczeniem do basenu.

Ceny transakcyjne, te, za które faktycznie dochodzi do sprzedaży, zazwyczaj reagują z opóźnieniem. Proces negocjacji, uzyskiwania kredytu, finalizacji umowy trwa. Dziś podpisana transakcja może być efektem negocjacji rozpoczętych miesiąc czy dwa temu, kiedy ceny ofertowe (a może i rynkowe) były nieco inne. Dlatego spadki cen transakcyjnych odnotowano w mniejszej liczbie miast (8 w IV kw. vs 10 dla ofertowych).

Istnieje jednak wyraźna relacja między tymi dwoma rodzajami cen. Wpływ niższych cen ofertowych na przyszłe ceny transakcyjne jest nieunikniony. Te zmiany mogą wpłynąć na dalsze korekty cen transakcyjnych w I kwartale roku i kolejnych okresach. Dlaczego? Ponieważ proces uzyskiwania kredytu hipotecznego przez kupujących zwykle trwa od jednego do dwóch miesięcy. Oznacza to, że transakcje finalizowane teraz, lub w najbliższej przyszłości, często rozpoczęły swoją drogę negocjacyjną w momencie, gdy ceny ofertowe już zaczęły sygnalizować spadki.

Niższe ceny ofertowe ustawiają nową, niższą poprzeczkę dla negocjacji. Potencjalni kupujący, widząc, że sąsiad obniżył cenę o 5% po miesiącu bez zainteresowania, będą skłonni oczekiwać podobnych ustępstw. To tworzy błędne koło z perspektywy sprzedającego i wiatr w żagle dla kupujących – każdy kolejny sprzedający musi uwzględnić niższe ceny ofertowe konkurencji.

Na rynku wtórnym rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną bywa znacząca, zwłaszcza w okresach spowolnienia. Kiedy rynek był gorący, mieszkania potrafiły sprzedawać się za cenę ofertową, a nawet powyżej. Dziś, w miastach z trend obniżkowym, finalna cena transakcyjna może być o kilka, a nawet kilkanaście procent niższa niż początkowa cena z ogłoszenia. To tzw. "rabat transakcyjny".

W miastach, gdzie spadki cen ofertowych były najbardziej widoczne (np. w tych dziesięciu z danych), ten rabat prawdopodobnie się powiększył. Sprzedający musieli zejść z ceny, by w ogóle znaleźć kupca gotowego sfinansować zakup przy obecnych warunkach kredytowych lub gotówkowych. Ten trend jest szczególnie wyraźny dla nieruchomości, które nie są w idealnym stanie lub mają jakieś wady prawne/fizyczne – te "wiszą" najdłużej i wymagają największych korekt cenowych.

Z drugiej strony, na rynku pierwotnym ta rozbieżność między ceną ofertową dewelopera a faktyczną ceną zakupu bywa mniejsza. Deweloperzy rzadziej negocjują cenę metra kwadratowego "na tablicy", a częściej oferują bonusy – np. miejsce parkingowe w cenie, pakiet wykończeniowy w standardzie premium, czy czasową zniżkę na czynsz administracyjny. Formalnie cena ofertowa może nie drgnąć, ale faktyczny koszt zakupu dla kupującego jest niższy dzięki tym gratisom. Z perspektywy statystyk transakcyjnych te bonusy mogą nie być wprost widoczne jako spadek ceny.

Podsumowując, spadki cen najpierw i najszerzej objęły ceny ofertowe na rynku wtórnym. Jest to sygnał wysyłany przez sprzedających do rynku: "jesteśmy gotowi negocjować i schodzić z cen". Ten ruch stopniowo, z opóźnieniem, znajduje odzwierciedlenie w faktycznie realizowanych transakcjach. O ile cena ofertowa pokazuje, czego oczekuje sprzedający, cena transakcyjna mówi nam, na co gotowy jest rynek w danym momencie. Obie kategorie pokazują ten sam kierunek, ale z inną dynamiką i opóźnieniem.

Mimo spadków, jak obecne ceny mieszkań wypadają na tle lat ubiegłych?

Rynek nieruchomości to maraton, a nie sprint. Chociaż z entuzjazmem śledzimy każdy sygnał wskazujący, czy ceny mieszkań spadły, warto osadzić obecną sytuację w szerszej perspektywie historycznej. Patrząc wstecz, widzimy, że to, co dzieje się dzisiaj, jest jedynie delikatną korektą po okresie dynamicznych wzrostów.

Dane jednoznacznie pokazują, że mimo ostatnich spadków, ceny mieszkań są wciąż znacząco wyższe niż w roku. Rok ten był często ostatnim okresem relatywnej stabilizacji cen przed wieloletnim rajdem, który nabrał szczególnego tempa w latach pandemii i wysokiej inflacji. Tamte lata przyniosły wzrosty cen idące często w dziesiątki procent, wręcz windowały stawki do poziomów, które dla wielu były zaskoczeniem.

Wyobraźmy sobie mieszkanie o powierzchni 50 m kw. w średniej wielkości mieście. W roku jego cena mogła oscylować wokół 250-300 tys. zł. Dziś, to samo mieszkanie, nawet po lekkich korektach, kosztuje 400-500 tys. zł, a w większych aglomeracjach znacznie więcej. Spadek o 5% czy 7% od szczytu osiągniętego w IV kwartale ubiegłego roku to spadek z bardzo wysokiego pułapu, a nie powrót do dawnych realiów.

Wzrost cen mieszkań w ciągu kilku ostatnich lat był napędzany wieloma czynnikami: rekordowo niskimi stopami procentowymi (które sprawiały, że kredyty były tanie i łatwo dostępne), wysoką inflacją (która skłaniała do lokowania kapitału w nieruchomości jako "bezpiecznej przystani"), a także problemami z podażą nowych mieszkań (wynikającymi m.in. z opóźnień w procesach administracyjnych i wzrostu kosztów budowy). Ten koktajl stworzył idealne warunki do wzrostu cen, który odsunął w cień realną siłę nabywczą obywateli.

Obecne, obserwowane spadki cen można nazwać korektą, lekkim cofnięciem się po forsownym sprincie. Nie jest to bynajmniej maraton w przeciwnym kierunku. Z perspektywy kilkuletniej, osoby które kupiły mieszkania nawet na szczycie cenowym, nadal mogą teoretycznie "wyjść na swoje" w porównaniu do ceny z roku. Problem polega jednak na tym, że ta perspektywa często nie uwzględnia realnych kosztów utrzymania nieruchomości, odsetek od kredytu, czy alternatywnych kosztów życia.

Przykład: Mieszkanie kupione w roku za 300 tys. zł, dzisiaj "wartego" 450 tys. zł po lekkiej korekcie. Nominalny wzrost 150 tys. zł wygląda imponująco. Ale czy osoba, która zarabiała np. 5 tys. zł brutto w roku i dziś zarabia 7 tys. zł brutto, jest w stanie "złapać" to mieszkanie tak samo łatwo? Nie, bo mimo, że pensja nominalnie wzrosła, wzrost cen mieszkań był proporcjonalnie znacznie większy, a koszty kredytu są nieporównywalnie wyższe niż przy stopach procentowych bliskich zeru.

Z perspektywy kupujących, którzy odłożyli decyzję o zakupie o rok, licząc na przeceny, obecne spadki cen mieszkań są co najwyżej symbolicznym ułatwieniem. Cena metra kwadratowego w wielu miastach jest wciąż dwa razy wyższa niż kilkanaście lat temu, a nawet 50-70% wyższa niż w roku. Dziś rata kredytu na to samo mieszkanie, które "trochę staniało", może być dwukrotnie wyższa niż kilka lat temu z powodu wzrostu stóp procentowych.

Porównując do roku, mamy do czynienia z rynkiem, który co prawda stracił impet wzrostu, a nawet zaczął się lekko cofać, ale wciąż porusza się po znacznie wyższym pułapie cenowym. To trochę jak wspinacz, który po osiągnięciu bardzo wysokiego szczytu cofnął się o kilkadziesiąt metrów – wciąż jest bardzo wysoko, choć nie na samym wierzchołku. Powrót do bazy (do cen z roku) wymagałby znacznie większych i dłużej trwających korekt, czego na razie nie obserwujemy na szeroką skalę.

Ta perspektywa historyczna jest kluczowa dla zrozumienia problemu dostępności mieszkań. Nawet jeśli ceny spadają, ale robią to z poziomu bardzo wysokiego i w kontekście wysokich kosztów finansowania, problem z zakupem wcale nie znika. Dla osób zarabiających średnie lub poniżej średniej krajowej, przepaść między ich możliwościami finansowymi a cenami mieszkań wciąż jest ogromna.

Analizując sytuację z perspektywy ostatnich 10-15 lat, okres od roku do roku wydaje się być momentem, kiedy rynek nieruchomości był względnie bardziej "normalny" i przewidywalny, przynajmniej z perspektywy kosztów kredytu. Oczywiście i wtedy były wzrosty cen, ale były one bardziej rozłożone w czasie i nie było tak gigantycznych fluktuacji w kosztach finansowania.

To porównanie historyczne pozwala nam tonować przesadne emocje związane z obecnymi, drobnymi spadkami. Tak, kierunek się zmienił, ale punkt wyjścia dla tego spadku był ekstremalnie wysoki. Do realnego powrotu do dostępności znanej sprzed kilku lat droga jest jeszcze długa, a obecne spadki to zaledwie pierwszy, nieśmiały krok. Zmiany cen nieruchomości to procesy wieloletnie.

Realia roku to dla wielu już historyczny, idylliczny obraz, w którym ceny, choć rosły, wydawały się bardziej powiązane z realiami gospodarki i dochodów. Dziś mamy do czynienia z rynkiem po rewolucji napędzanej tanim pieniądzem i inflacją, a obecne spadki to zaledwie niewielka kontrrewolucja, która koryguje skrajności, ale nie resetuje systemu cenowego do poprzedniego stanu.

Widać to również w danych dotyczących lat potrzebnych na zakup mieszkania z pensji – o czym będzie w następnym rozdziale. Nawet z obecnymi, nieco niższymi cenami w niektórych lokalizacjach, ta liczba wciąż pozostaje bardzo wysoka w porównaniu do historycznych średnich, potwierdzając, że dostępność (zwłaszcza dla osób na kredyt) jest nadal ograniczona. Mimo spadków, ceny są wysokie – kropka.

Dostępność mieszkań: Dlaczego spadki cen nie rozwiązały problemu dla kupujących na kredyt?

Zacznijmy od bolesnej prawdy: mimo pierwszych spadków cen zakup własnego mieszkania wciąż pozostaje dużym wyzwaniem finansowym, szczególnie dla tych, którzy potrzebują wsparcia banku. Obniżki cen, nawet jeśli realne w niektórych segmentach, zderzyły się z twardą ścianą – drastycznym wzrostem kosztów kredytu. To jak dostać małą zniżkę w sklepie, gdzie towar podrożał wcześniej o 50%.

Nasi analitycy postanowili przeanalizowali dostępność mieszkań dla przykładowej pary, typowej rodziny "na dorobku". Założenia były proste, ale bliskie życia: dwoje ludzi, każde zarabiające po 80% średniego wynagrodzenia krajowego, z planem zakupu 50-metrowego mieszkania, klasycznego M3 dla małej rodziny, z 10% wkładem własnym. Czyli mowa o 90% wartości nieruchomości na kredyt.

Symulacje pokazują, że w IV kwartale roku cena takiego mieszkania wynosiła średnio około 450-500 tys. zł (w zależności od miasta, przyjmijmy uśrednioną wartość z szerszych analiz, powiązaną z wcześniej podanymi danymi). Kluczowy jest jednak koszt finansowania. Przy ówczesnych stopach procentowych i marżach bankowych, miesięczna rata kredytu pochłaniała 45% dochodu pary. Czterdzieści pięć procent! Prosta kalkulacja: ponad 1/3 łącznych zarobków idzie na samą ratę, zostawiając mniej na życie, jedzenie, dzieci, oszczędności, i nieprzewidziane wydatki.

Jest to wynik lepszy niż w roku, kiedy udział raty sięgał nawet 52%, co było absolutnym, trudnym do zaakceptowania szczytem. To świadectwo tego, jak bardzo wzrost stóp procentowych uderzył w zdolność kredytową i obciążył domowe budżety. Spadek z 52% do 45% to pewne odetchnięcie, ale czy to wystarczy, by odzyskać komfort finansowy i faktycznie zwiększyć grono potencjalnych kupujących? Analitycznie patrząc – niekoniecznie.

Dla porównania – w latach –rata stanowiła około % dochodu. To były czasy, gdy rata kredytu była *w granicach rozsądku*, zostawiając sporą część budżetu na inne wydatki, oszczędności czy wakacje. Próg 30-35% dochodu przeznaczanego na kredyt był często uważany za bezpieczny i komfortowy. Obecne 45% dochodu to wciąż poziom, który wymaga od rodziny znaczących wyrzeczeń i zaciskania pasa. To jest sedno problemu dostępności – to nie tylko cena nieruchomości, ale koszt jej finansowania, który urósł dramatycznie.

Eksperci rynkowi wskazują, że powrót do „normalności”, czyli poziomu sprzed kilku lat, wymagałby dwóch rzeczy. Po pierwsze, mocniejszych spadków cen mieszkań, które realnie obniżyłyby kapitał do sfinansowania. Mowa tu o spadkach idących w kilkanaście, a może nawet dwadzieścia procent, a nie kilku procentach w wybranych lokalizacjach. Po drugie, konieczne byłoby obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych do około 4%. Przy obecnych realiach rynkowych i prognozach inflacyjnych, to drugie rozwiązanie wydaje się perspektywą bardziej odległą, zależną od decyzji banków centralnych i stabilizacji gospodarczej.

W tym kontekście rządowy program „ klucze” może być dobrze przygotowanym rozwiązaniem. Skupia się on nie tylko na symbolicznej dopłacie do raty czy ceny, ale uderza w sedno problemu – koszt finansowania. Subwencjonowanie oprocentowania do poziomu znacznie niższego niż rynkowy, co w praktyce sprowadza je właśnie w okolice 4-5%, faktycznie obniża comiesięczne obciążenie ratą do poziomu znacznie bliższego temu z lat sprzed zawirowań rynkowych. To częściowo poprawi dostępność mieszkań dla młodych kupujących, tych najbardziej poszkodowanych przez wzrost stóp i cen.

To jednak ważne rozróżnienie: ten problem z dostępnością mieszkań dotyczy głównie osób kupujących na kredyt. Grupa dysponujące gotówką są w znacznie lepszej sytuacji. Dla nich liczy się wyłącznie cena nieruchomości, a nie koszt jej finansowania. Analizując ich sytuację na przykładu – para zarabiająca 5-krotność średniego wynagrodzenia, z założeniem zakupu 100-metrowego mieszkania bez kredytu. W IV kwartale roku musiała przeznaczyć na ten cel 46 miesięcznych pensji.

Jest to wysoki poziom, odzwierciedlający silny wzrost cen, ale w porównaniu do historycznych danych, nadal mieści się w granicach normy z ostatnich 12 lat. Dwanaście lat temu ta liczba była porównywalna. Jednak dla porównania – w latach –potrzeba było około 35-40 miesięcznych pensji na zakup podobnego mieszkania. Oznacza to, że nawet dla osób z gotówką, wzrost cen był znaczący, ale nie zdruzgotał dostępności w takim stopniu, jak wzrost kosztów kredytu dla kupujących z bankowym finansowaniem.

Sytuacja kupujących na kredyt jest kluczowa dla całego rynku. Stanowią oni większość popytu, zwłaszcza w segmencie standardowych mieszkań. Ograniczenie ich zdolności nabywczej przez wysokie stopy procentowe i wysokie ceny transakcyjne jest głównym powodem spadku liczby zawieranych transakcji, co z kolei wywiera presję na ceny (szczególnie te ofertowe, o czym już pisaliśmy). To pokazuje, jak silnie koszt pieniądza w gospodarce wpływa na rynek nieruchomości.

Historia pokazuje, że okresy wysokich stóp procentowych zawsze były trudnym czasem dla rynku nieruchomości, ograniczając popyt i często prowadząc do spadków cen. Tym razem sytuacja jest o tyle złożona, że wysokie stopy zbiegły się z cenami wywindowanymi wcześniej przez inflację i inne czynniki. Efekt jest taki, że nawet "lekkie" spadki cen nie przekładają się na "lekkie" poprawienie dostępności, bo główną barierą jest zdolność kredytowa.

Dlatego, odpowiadając na pytanie tytułowe rozdziału, spadki cen, choć są, nie rozwiązały problemu dostępności mieszkań dla większości potencjalnych kupujących, zwłaszcza tych na kredyt. Zanim rata kredytu wróci do poziomu komfortowego, pozwalającego na swobodę finansową, potrzeba albo znaczących spadków cen nieruchomości, albo radykalnego obniżenia stóp procentowych. Obecnie rynek balansuje, a programy rządowe próbują częściowo załatać tę lukę, ale problem strukturalny – wysoki koszt finansowania przy wciąż wysokich cenach – pozostaje nierozwiązany dla szerokiego grona nabywców.

Warto też spojrzeć na psychologię rynku. Potencjalni kupujący na kredyt, widząc wciąż wysokie raty, mimo lekkich obniżek cen, często decydują się czekać. Wprowadza to element niepewności i zastoju na rynku, co z kolei może pogłębić presję na dalsze spadków cen nieruchomości. Sprzedający, widząc mniejsze zainteresowanie, są bardziej skłonni do negocjacji, co może napędzać dalsze, choć powolne, korekty.

Podsumowując dostępność: dla gotówkowców sytuacja jest trudniejsza niż kilka lat temu, ale nadal w granicach historycznej zmienności. Dla kredytobiorców jest to jeden z najtrudniejszych momentów od lat, mimo że nominalne ceny lekko drgnęły w dół w niektórych miejscach. Klucz do poprawy leży w koszcie kredytu i/lub znacznie głębszych korektach cenowych, wykraczających poza obserwowane do tej pory.