Czy deweloperzy obniżają ceny mieszkań w 2025 roku?

Zastanawiacie się pewnie, obserwując zawirowania na rynku nieruchomości, czy deweloperzy obniżają ceny mieszkań? To pytanie elektryzuje wielu potencjalnych nabywców i inwestorów, bo przecież perspektywa zakupu czterech kątów w niższej cenie jest niezwykle kusząca. Wygląda na to, że po długim okresie wspinaczki na cenowe szczyty, sytuacja zaczyna się stabilizować, a nawet – co dla niektórych może być sporym zaskoczeniem – deweloperzy zaczęli wreszcie realnie obniżać ceny mieszkań, otwierając potencjalnie nowy rozdział na rynku pierwotnym.

Główne przyczyny spadku cen mieszkań od deweloperów

Zacznijmy od detektywistycznej analizy rynku. Dlaczego, pomimo wciąż wysokiej inflacji usług i materiałów budowlanych, widzimy ruchy cenowe w dół na rynku pierwotnym? Jedną z kluczowych odpowiedzi jest narastający "nawis" gotowych, niesprzedanych mieszkań, który tworzy potężną presję na deweloperów.

Wyobraźmy sobie dewelopera jako kucharza, który przygotował ogromną ilość dania, ale goście nagle przestali zamawiać z dotychczasową gorliwością. Składniki w magazynie czekają, gotowe porcje chłodzą się na blacie, a koszt utrzymania kuchni i personelu wciąż rośnie. Taki "nawis" oznacza zamrożony kapitał i konieczność pokrywania kosztów kredytów inwestycyjnych, co z czasem staje się nie do udźwignięcia bez upłynnienia zapasów – czyli sprzedaży mieszkań.

Kolejnym czynnikiem, który zasiał niepewność i wpłynął na spadek popytu, były zapowiedzi nowego programu dopłat do kredytów, a zwłaszcza dyskusje o potencjalnym wykluczeniu z niego rynku pierwotnego. Taki ruch, choć podyktowany szczytnymi celami społecznymi, mógłby znacząco zahamować sprzedaż nowych mieszkań, które w dużej mierze były dotąd finansowane właśnie kredytami hipotecznymi.

Inwestorzy i potencjalni nabywcy wstrzymali oddech, oczekując na jasne zasady. Ta pauza w podejmowaniu decyzji zakupowych spowodowała, że część deweloperów z dnia na dzień musiała zmierzyć się z mniejszym zainteresowaniem swoimi inwestycjami. Niepewność jest zawsze hamulcem dla rynku, a brak jasności co do przyszłego wsparcia rządowego działa jak zaciągnięty hamulec ręczny.

Nie możemy zapomnieć, że rynek nieruchomości, jak już wspomniano, jest niczym wielki statek, reagujący z opóźnieniem. Minęły kwartały od zakończenia ostatniego programu dopłat, a efekty odcięcia tego potężnego stymulanta popytu są widoczne dopiero teraz w pełnej krasie. Wiele mieszkań, których budowa ruszyła w okresie największej euforii, jest teraz oddawanych do użytku, spotykając się z inną, bardziej wymagającą rzeczywistością rynkową.

Świat bez "Bezpiecznego Kredytu 2%" okazał się rynkiem, gdzie popyt kredytowy jest obecny, ale jest raczej umiarkowany. Stopy procentowe, choć stabilne, wciąż pozostają na historycznie wysokim poziomie, co przekłada się na wysokie raty kredytów i ogranicza zdolność kredytową Polaków. Po prostu, mniej osób stać na zaciągnięcie kredytu w pożądanej wysokości, a to wprost wpływa na mniejszą liczbę potencjalnych nabywców mieszkań, zwłaszcza tych droższych, finansowanych w całości kredytem.

Równocześnie obserwujemy istną powódź ofert na rynku wtórnym, co również wywiera presję na deweloperów. Sprzedający na rynku wtórnym, często inwestorzy, dla których rentowność najmu spadła, lub osoby, które muszą upłynnić aktywa, zasypują rynek. Konkurencja o uwagę kupującego, który ma do wyboru dziesiątki, a nawet setki podobnych nieruchomości, staje się brutalna. Deweloper musi czymś się wyróżnić, a cena bywa najprostszym narzędziem.

Sprzedaż mieszkań z drugiej ręki z roku na rok nabiera tempa pod względem ilości ofert. Wiele z tych ofert trafia na rynek, ponieważ koszty posiadania nieruchomości – od podatków, przez opłaty eksploatacyjne, aż po potencjalne przyszłe wymagania dotyczące termomodernizacji – stają się coraz wyższe. Decyzja o sprzedaży, podyktowana racjonalną analizą kosztów, zwiększa podaż i destabilizuje rynek.

Mimo spadającego tempa nowych rozpoczętych inwestycji (deweloperzy powoli zaczynają reagować), wciąż duża liczba projektów rozpoczętych w poprzednich latach jest na ukończeniu lub niedawno została oddana. Podaż nowych mieszkań wciąż jest duża i, w połączeniu ze spadkiem popytu, prowadzi do sytuacji rynkowej, gdzie deweloperzy mają "za dużo towaru" i muszą zachęcić do zakupu. Niełatwo jest zatrzymać "maszynę" budowlaną w pełnym biegu; projekty trwają latami.

Wreszcie, ten unikalny miks czynników – nadmierna podaż ukończonych lokali, niepewność programowa, opóźniona reakcja na koniec stymulacji, ograniczony popyt kredytowy, oraz potężna konkurencja ze strony rosnącej podaży na rynku wtórnym – wszystko to razem buduje wyraźny trend obniżający ceny mieszkań. Rynek wysyła jasny sygnał: przy dotychczasowych cenach, sprzedaż idzie wolniej, a deweloperzy, aby uniknąć długoterminowego zamrożenia kapitału, muszą dostosować swoje oczekiwania cenowe do nowej rzeczywistości.

O ile deweloperzy obniżają ceny? Skala zmian na rynku pierwotnym

Skoro wiemy już, że deweloperzy zaczęli wreszcie realnie obniżać ceny, pojawia się kluczowe pytanie dla każdego, kto myśli o zakupie: o ile tak naprawdę te ceny spadają? Czy są to kosmetyczne zmiany, czy może dzieje się coś naprawdę znaczącego, coś, co pozwala mówić o potencjalnie lepszym momencie na zakup?

Analizując oferty kilku dużych, renomowanych deweloperów działających w największych aglomeracjach, widać, że skala obniżek nie jest jednolita i zależy od wielu czynników – od lokalizacji inwestycji, przez typ i metraż mieszkania, aż po etap budowy i status sprzedaży całego projektu. Porównując cenniki z kilku ostatnich miesięcy, wyraźnie widać ruchy w dół.

Pierwsze, co rzuca się w oczy, to wyhamowanie tempa wzrostu cen, które jeszcze niedawno wydawało się niepowstrzymane. Deweloperzy już nie podnoszą cen z kwartału na kwartał tak śmiało, jak miało to miejsce w latach ubiegłych. Samo to można uznać za pewną formę "obniżki" w kategoriach realnych, gdyby wziąć pod uwagę wciąż obecną inflację.

Jednak to nie tylko zahamowanie wzrostu. Rzeczywiste, namacalne obniżki również stały się faktem. Bazując na porównaniu konkretnych ofert z poprzednimi cennikami czy negocjacjami, szacuję, że nowe mieszkania potaniały od 5-7% do nawet 20%. To szeroki zakres, prawda? Pozwala on jednak zarysować obraz rynku, gdzie spadki są obecne, ale ich głębokość jest bardzo zróżnicowana.

Obniżki na poziomie 5-7% to często standardowe korekty wprowadzane przez deweloperów w mniej pożądanych inwestycjach, lub przy mieszkaniach, które zalegają w ofercie. To pierwszy sygnał, że "ceny katalogowe" przestały być świętością i jest pole do negocjacji lub że cennik po prostu został zaktualizowany w dół, by przyspieszyć sprzedaż.

Z kolei spadki rzędu 10-15% zaczynają być widoczne przy większych, trudniejszych do sprzedania metrażach, lub w projektach, gdzie deweloper ma pilną potrzebę wygenerowania gotówki, np. na spłatę kredytu pomostowego na inwestycję. Bywa, że tak duże obniżki dotyczą wybranych puli mieszkań, a nie całej inwestycji, stanowiąc specyficzną, ograniczoną czasowo promocję.

A te spektakularne obniżki dochodzące nawet do 20%? To rzadkość, prawdziwe perełki, które pojawiają się najczęściej w bardzo specyficznych sytuacjach. Może to być mieszkanie o nietypowym rozkładzie, na parterze w głośnej okolicy, lub część puli mieszkań, która została przejęta przez inwestora, a następnie wróciła do sprzedaży z koniecznością szybkiej realizacji zysku lub minimalizacji strat. To często efekt indywidualnych, trudnych negocjacji lub ofert specjalnych "spod lady", gdzie deweloper chce szybko zamknąć sprzedaż problematycznej nieruchomości.

Warto podkreślić, że te szacunki bazują na widocznych ruchach cenowych oraz informacjach pozyskanych od pośredników i analityków rynku. Rynek deweloperski bywa mało transparentny, a oficjalne cenniki mogą nie oddawać pełnego obrazu sytuacji. Nabywca musi uzbroić się w cierpliwość, dokładnie badać historię cen wybranego mieszkania (jeśli to możliwe) i być gotowym do twardych negocjacji. W tej chwili, zdolność i chęć dewelopera do zejścia z ceny jest dużo większa niż jeszcze rok temu.

W tej grze rynkowej, to kupujący ma teraz nieco więcej kart w ręku. Obserwujemy rynek, który powoli odzyskuje równowagę, odchodząc od panującej jeszcze niedawno dominacji strony podażowej. Deweloperzy, skonfrontowani z większymi stanami magazynowymi i bardziej wymagającym klientem, muszą rewidować swoje strategie i dostosowywać ceny do nowej, bardziej konkurencyjnej rzeczywistości, gdzie nawet 5-7% może zrobić realną różnicę w portfelu nabywcy, a 20% to już sygnał do poważnego zainteresowania.

Oficjalne spadki cen czy ukryte promocje od deweloperów?

W świecie deweloperów, obniżka ceny to decyzja, która często odwlekana jest do absolutnej konieczności. Mają oni naturalną skłonność do „gry na czas”, wierząc, że w końcu rynek wróci na ścieżkę wzrostów. Ale co robią, kiedy czas przestaje grać na ich korzyść, a niesprzedane lokale generują koszty?

Zanim deweloper zdecyduje się na oficjalnie obniżyć ceny w cenniku, ma do dyspozycji szereg mniej widocznych manewrów, które analitycy i pośrednicy rynku nazywają „ukrytymi promocjami”. To swoisty teatr cieni, w którym cena nominalna pozostaje niezmieniona, ale realny koszt zakupu dla klienta spada.

Najpopularniejszą formą ukrytego obniżania cen jest dodawanie do mieszkania różnego rodzaju „gratisów”, które wcześniej były dodatkowo płatne. Sztandarowy przykład to miejsce postojowe w garażu podziemnym, które potrafi kosztować od 30 do nawet 80 tysięcy złotych. Oferowanie go w cenie mieszkania to dla kupującego realna oszczędność, choć w statystykach "cena za metr kwadratowy" samego mieszkania może pozostać niezmieniona.

Podobnie rzecz ma się z komórkami lokatorskimi czy wykończeniem mieszkania „pod klucz” w podstawowym standardzie. Jeśli deweloper w ramach promocji oferuje wykończenie o wartości kilkudziesięciu tysięcy złotych gratis, to dla kupującego jest to identyczna korzyść jak obniżka ceny o tę kwotę. Deweloperzy wolą taką formę "zniżki", ponieważ pozwala im utrzymać wyższe "ceny odniesienia" w swoich statystykach i komunikacji marketingowej.

Dlaczego deweloperzy tak bardzo nie chcą obniżać cen oficjalnie? Powodów jest kilka. Po pierwsze, niższa cena w cenniku tworzy precedens dla przyszłych negocjacji. Jeśli deweloper raz obniżył cenę w danym projekcie, każdy kolejny klient będzie oczekiwał podobnej, jeśli nie większej zniżki. To trudne do cofnięcia i może zaszkodzić marżom w całej inwestycji.

Po drugie, oficjalne obniżki cen mogą negatywnie wpłynąć na postrzeganie inwestycji przez tych, którzy już kupili w niej mieszkania po wyższej cenie. Nabywcy czują się oszukani lub rozczarowani, widząc, że ich świeżo zakupiona nieruchomość "straciła na wartości" jeszcze przed oddaniem do użytku. Może to prowadzić do napięć i roszczeń.

Po trzecie wreszcie, wyższe ceny nominalne ułatwiają deweloperom dostęp do finansowania bankowego pod kolejne projekty. Banki, oceniając ryzyko inwestycji, biorą pod uwagę ceny, po jakich sprzedają się mieszkania. Niższa cena w zakończonej inwestycji może sygnalizować problemy rynkowe i utrudnić pozyskanie kredytu na nowe przedsięwzięcia.

Mimo tej awersji do otwartego ogłaszania niższych cen, wydaje się, że doszliśmy do pewnego poziomu, w którym ukryte promocje przestały wystarczać, aby przyciągnąć wystarczającą liczbę klientów. Rosnący "nawis" niesprzedanych mieszkań i zmiana dynamiki popytu zmuszają deweloperów do bardziej zdecydowanych kroków. Zresztą, na rynku, gdzie podaż ofert rośnie tak gwałtownie, trudno ukryć fakt, że sprzedaż idzie wolniej i trzeba zacząć bardziej aktywnie konkurować ceną.

Analizy ofert publicznych i doniesienia z rynku jasno wskazują, że presja rynkowa stała się tak silna, że deweloperzy po prostu w końcu muszą oficjalnie obniżyć ceny. Te spadki, widoczne w nowych cennikach lub negocjacjach z klientami, są potwierdzeniem, że strategie oparte wyłącznie na gratisach czy "dodatkach" już się wyczerpały. Era, w której deweloperzy mogli dyktować warunki i z uśmiechem odmawiać negocjacji cenowych, powoli dobiega końca.

Widzimy coraz więcej przypadków, gdzie w cennikach pojawiają się niższe kwoty, lub gdzie przy finalizacji transakcji cena sprzedaży odbiega znacząco od początkowej ceny ofertowej. To dowód na to, że rynek wymusza transparentność i rzeczywiste dostosowanie cen do obecnej, mniej gorącej, choć wciąż wymagającej sytuacji. To sygnał dla kupującego, że warto być aktywnym i nie bać się negocjować, ponieważ w tej chwili "ukryte" obniżki coraz częściej idą w parze z tymi "oficjalnymi", dając realne szanse na korzystniejszy zakup.

Trend spadkowy na rynku wtórnym a ceny od deweloperów

Często, gdy mówimy o cenach mieszkań, myślimy o rynku pierwotnym i wtórnym jako o dwóch niezależnych bytach. To jednak błąd. Oba te rynki są jak naczynia połączone, a zmiany na jednym, prędzej czy później, odbijają się na drugim. Zjawisko spadku cen, które obecnie obserwujemy na rynku pierwotnym, ma swoje korzenie i pierwsze objawy właśnie na rynku wtórnym.

Cały proces korekty cenowej zaczął się dziać na rynku wtórnym, na długo przed tym, zanim deweloperzy zaczęli realnie myśleć o obniżkach. Dlaczego? Rynek wtórny jest znacznie bardziej płynny i szybciej reaguje na zmiany popytu i podaży. Indywidualni sprzedający, często pod presją czasu lub pilnej potrzeby uwolnienia kapitału, są bardziej skłonni do szybkiej reakcji cenowej, aby przyspieszyć transakcję.

Kiedy popyt osłabł (czy to z powodu wysokich stóp procentowych, czy w oczekiwaniu na nowy program dopłat), sprzedający na rynku wtórnym poczuli to niemal natychmiast. Zaczęło wydłużać się średni czas sprzedaży mieszkania z drugiej ręki – z typowych 80 dni, do ponad 120 dni w wielu lokalizacjach. Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że mieszkanie wisi na portalach ogłoszeniowych znacznie dłużej, a potencjalnych kupców jest mniej, lub są mniej skłonni do akceptowania pierwotnej, często wygórowanej ceny ofertowej.

Ci, którzy są najbardziej niecierpliwi (bo np. kupili już nowe mieszkanie i muszą sprzedać stare, żeby sfinansować zakup) albo mający problemy z płynnością finansową (muszą spłacić kredyt na sprzedawane mieszkanie, zanim zaciągną kolejny), jako pierwsi decydują się na znaczące obniżki cen. Ich sytuacja życiowa lub finansowa wymusza szybsze działanie, a to staje się katalizatorem zmian cenowych na całym rynku wtórnym.

Gdy coraz więcej ofert na rynku wtórnym jest korygowanych w dół, potencjalni nabywcy zyskują szersze pole do porównania. Widząc, że za podobną kwotę można kupić mieszkanie "z drugiej ręki", ale np. w lepszej lokalizacji czy o większym metrażu, stają się bardziej wybredni i wymagający wobec ofert deweloperów. To naturalne: skoro można negocjować na rynku wtórnym, dlaczego nie spróbować na pierwotnym?

Co więcej, rosnąca podaż na rynku wtórnym absorbuje część popytu, który wcześniej skierowałby się do deweloperów. Jeśli na portalach ogłoszeniowych jest mnóstwo mieszkań z rynku wtórnego, w dodatku z korygowanymi cenami, część kupujących po prostu znajdzie coś dla siebie tam, nie dochodząc nawet do etapu rozważania oferty deweloperskiej. Mniej klientów oznacza mniejszy ruch w biurach sprzedaży, co deweloperzy boleśnie odczuwają.

Presja ze strony rynku wtórnego działa dwutorowo: bezpośrednio (odciągając popyt) i pośrednio (ustalając niższe poziomy cenowe, które wpływają na oczekiwania kupujących). Deweloperzy nie mogą całkowicie ignorować cen transakcyjnych na rynku wtórnym w danej lokalizacji, zwłaszcza w przypadku inwestycji, które konkurują bezpośrednio z istniejącą zabudową.

Oczywiście, mieszkanie nowe to często inny standard, inne technologie budowlane i inne "magia nowości". Ale dla wielu kupujących, zwłaszcza tych wrażliwych na cenę, niższa kwota za metr kwadratowy na rynku wtórnym staje się silnym argumentem. Deweloperzy, aby skłonić klienta do wyboru ich oferty, muszą albo zaakceptować niższą cenę, albo zaproponować dodatkowe korzyści (wspomniane "ukryte promocje"), które jednak również oznaczają dla nich niższą marżę.

To dynamiczna interakcja, gdzie trend spadkowy zapoczątkowany na rynku wtórnym, niczym fala, stopniowo na końcu trend uderza w rynek pierwotny. Deweloperzy, widząc co dzieje się z cenami mieszkań "z drugiej ręki" w ich okolicy, oraz czując opór klientów wobec swoich pierwotnych cen, muszą dostosować swoją strategię. Spadać mogą zacząć najpierw ceny mieszkań deweloperskich, które bezpośrednio konkurują z rynkiem wtórnym – czyli mniejsze metraże, w zrealizowanych inwestycjach.

Zatem, jeśli myślisz o zakupie, obserwuj uważnie oba rynki. To, co dzieje się ze średnim czasem sprzedaży na rynku wtórnym w interesującej Cię lokalizacji, może być bardzo silnym prognostykiem przyszłych ruchów cenowych na rynku pierwotnym. Obecnie, obie sfery rynku wydają się podążać w kierunku stabilizacji, a w niektórych przypadkach nawet korekty w dół, co czyni obecny moment szczególnie interesującym dla potencjalnych nabywców.

Aby lepiej zobrazować pewne trendy rynkowe, przedstawiamy uproszczony wykres pokazujący hipotetyczną zmianę średniego czasu sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w wybranym okresie, co wpływa na strategię cenową deweloperów w sąsiedztwie.