Czy ceny mieszkań spadną w 2024 roku?

Na gorącym rynku nieruchomości, gdzie emocje często biorą górę nad twardymi danymi, jedno pytanie rozpala dyskusję: czy ceny mieszkań spadną w 2024? Choć jeszcze niedawno wydawało się to scenariuszem z pogranicza fantastyki, ostatnie miesiące przyniosły zaskakujące sygnały. Po latach nieprzerwanych wspinaczek cenowych, na horyzoncie pojawiły się pierwsze symptomy korekty, a w III kwartale faktycznie zaobserwowaliśmy obniżki kwot płaconych za nieruchomości w niektórych segmentach i lokalizacjach – to fakt, który burzy dotychczasowy obraz rynku i każe spojrzeć na prognozy z nową perspektywą.

Poniższa tabela prezentuje realne ceny transakcyjne mieszkań w wybranych dużych miastach w III kwartale 2024 roku, ukazując nie tylko przeciętne stawki za metr kwadratowy, ale także ich dynamikę w ujęciu kwartalnym (k/k) i rocznym (r/r). To właśnie te liczby najlepiej ilustrują skalę zmian i pokazują, gdzie i w jakim stopniu faktycznie do głosu doszły obniżki.

Jak widać w tabeli, sytuacja na rynku daleka była od jednolitości. Chociaż w perspektywie rocznej większość miast nadal notowała znaczne wzrosty, ujęcie kwartalne ujawnia zróżnicowany obraz, w tym zauważalne spadki cen mieszkań w kilku kluczowych lokalizacjach i segmentach metrażowych. To nie masowy krach, a raczej punktowe korekty i ogólne wyhamowanie dynamiki, które świadczy o zmieniających się warunkach rynkowych i wzroście presji na sprzedających.

Różnice regionalne: W których miastach ceny mieszkań wykazywały spadki w 2024?

Z perspektywy dynamiki cen nieruchomości, rok 2024 okazał się mozaiką – obok miast, gdzie średnie stawki wciąż, choć wolniej, pięły się w górę, pojawiły się lokalizacje notujące realne obniżki. To ważna zmiana, bo rynek nieruchomości zawsze był grą lokalną, ale przez lata dynamicznych wzrostów różnice te bywały maskowane przez ogólny pęd w górę.

W III kwartale 2024 roku wyraźne spadki średnich cen transakcyjnych zaobserwowano w kilku analizowanych ośrodkach miejskich. W jednym z miast odnotowano obniżkę na poziomie 2,2 proc. kwartał do kwartału, co w praktyce oznaczało powrót cen do poziomu sprzed pół roku. To pokazuje, jak szybko może odwrócić się trend w reakcji na zmieniające się warunki makroekonomiczne i lokalny popyt.

Inne miasta, takie jak pewien kluczowy port nadbałtycki, czy miasto na południowym zachodzie, również dołączyły do grona tych, gdzie ceny uległy korekcie, notując obniżki odpowiednio o 1,4 proc. i 0,3 proc. k/k dla specyficznych segmentów metrażowych. Nawet symboliczna obniżka, rzędu 0,1 proc. w przypadku kawalerek w jednym ze śląskich centrów, stanowi istotny sygnał – to pierwsza tego typu sytuacja od dawna w tym konkretnym segmencie w tej lokalizacji.

Co ciekawe, miasto, które w poprzednich kwartałach potrafiło zanotować wzrosty na poziomie blisko 7 proc. k/k, w III kwartale 2024 roku również odnotowało niewielką obniżkę, choć wciąż dynamicznie rosło w ujęciu rocznym. Ten zwrot akcji, od niemal szalonego tempa wzrostu do delikatnego cofnięcia, ilustruje wrażliwość rynku nawet na niewielkie zmiany w równowadze podaży i popytu.

Warto zastanowić się, co odróżniało miasta notujące spadki od tych, gdzie ceny pozostały stabilne lub wciąż rosły. Czynniki takie jak lokalna specyfika rynku pracy, dynamika demograficzna, rozwój infrastruktury, ale przede wszystkim lokalna polityka kredytowa i dostępność finansowania, odegrały kluczową rolę. Na przykład, miasto silnie zależne od inwestorów kupujących pod wynajem mogło szybciej odczuć zmiany w warunkach kredytowych czy rentowności najmu.

Patrząc na to z perspektywy redakcji, którą tworzą specjaliści z różnych dziedzin rynku nieruchomości – od analityków danych po agentów z wieloletnim doświadczeniem – widzimy, że diabeł tkwi w szczegółach. To, co dzieje się na poziomie makro, w postaci ogólnych trendów inflacyjnych czy stóp procentowych, jest ważne, ale o finalnej cenie transakcyjnej w konkretnej lokalizacji decyduje wiele mikroczynników, specyficznych dla danego rynku regionalnego. Nagle okazało się, że słynna zasada "location, location, location" zyskała nowy wymiar – różnice regionalne przestały być tylko niuansami, a stały się realnymi różnicami w portfelach kupujących i sprzedających.

Jednym z przykładów może być studium przypadku miasta, gdzie dynamicznie rozwijająca się branża IT przyciągała zamożnych pracowników, napędzając popyt na mieszkania premium. Jednak w momencie, gdy część firm przeszła na model pracy zdalnej, a część pracowników opuściła miasto ze względu na wysokie koszty życia, lokalny rynek mógł stać się bardziej podatny na korekty, zwłaszcza w segmentach, które były napędzane przez napływ siły roboczej.

Z drugiej strony, miasto z mniej dynamicznym rynkiem pracy, ale stabilną populacją i rozwiniętą siecią uniwersytetów, mogło wykazać większą odporność na wahania, utrzymując stabilny popyt napędzany potrzebami lokalnymi i studentami. W takich miejscach obserwowano raczej stabilizację przeciętnych kwot wpisywanych w aktach notarialnych, niż gwałtowne spadki. Kupujący mogli pocieszać się wyhamowaniem wzrostów, nawet jeśli nie widzieli wyraźnych obniżek.

Rozmawiając z naszymi analitykami, często poruszamy temat "podejścia pod dywan". To określenie na sytuację, w której ogólne dane makro sugerują stabilność, ale gdy spojrzymy pod powierzchnię, na rynki lokalne, widzimy już ruch. Rok 2024, a szczególnie jego III kwartał, pokazał, że "dywan" został podniesiony i widać wyraźnie regionalne różnice. Na przykładzie analizowanych danych widać, że nie można wrzucić wszystkich miast do jednego worka. Kraków mógł zachować się inaczej niż Wrocław, a Poznań inaczej niż Trójmiasto. Każde z tych miast miało swoją specyfikę, która wpłynęła na dynamikę cen.

Dodatkowo, czynniki lokalne, takie jak podaż nowych inwestycji, polityka planowania przestrzennego czy nawet lokalne wydarzenia gospodarcze, mają znaczenie. Miasto, w którym nagle wprowadzono restrykcyjne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, mogło zobaczyć osłabienie popytu inwestycyjnego, co potencjalnie przekłada się na presję na ceny, zwłaszcza w centrum i dzielnicach turystycznych. Tego typu niuanse są kluczowe w analizie regionalnych różnic cenowych. Dlatego też nasze analizy zawsze starają się zejść do jak najniższego poziomu agregacji danych, by uchwycić pełny obraz rynku.

Podsumowując ten aspekt, mapa Polski z perspektywy cen nieruchomości w 2024 roku nie była jednolitym kolorem wzrostu. Zamiast tego, mieliśmy do czynienia z obszarami zielonymi (wzrost), żółtymi (stabilizacja) i pomarańczowymi (niewielkie spadki). Zrozumienie tych różnic jest fundamentalne zarówno dla kupujących, sprzedających, jak i inwestorów, ponieważ decyzje, które mogą być opłacalne w jednej lokalizacji, mogą okazać się zupełnie nieefektywne w innej. To przestroga przed uleganiem ogólnokrajowym nagłówkom bez głębszej analizy specyfiki własnego podwórka.

Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do scenariusza, w którym „każdy metraż rośnie”. Tymczasem analiza danych z 2024 roku pokazuje, że nawet w okresach wyhamowania i pierwszych obniżek, poszczególne segmenty rynku reagują zupełnie inaczej. Metraż mieszkania okazał się kluczowym czynnikiem różnicującym dynamikę cen.

Ceny mieszkań a metraż: Które segmenty rynku zanotowały spadki w 2024?

Gdy rynek nieruchomości zwalnia, często poszczególne koła zębate tej skomplikowanej maszyny zaczynają obracać się w różnym tempie. Analizując rok 2024 pod kątem metrażu, wyraźnie widać, że większe mieszkania, te ponad 80-metrowe, były segmentem, w którym tendencje do stabilizacji, a nawet spadków, pojawiły się najwcześniej i były najbardziej widoczne. O tej stabilizacji pisaliśmy już kilka miesięcy wcześniej, ale III kwartał przyniósł realne obniżki cen transakcyjnych w tej kategorii w niektórych miastach, na przykład spadek o 1,4 proc. k/k w jednym z analizowanych ośrodków.

Dlaczego akurat duże mieszkania? Jest kilka potencjalnych przyczyn. Po pierwsze, kupujący większe metraże to często rodziny potrzebujące więcej przestrzeni, które zwykle korzystają z większych kredytów hipotecznych. Zaostrzenie polityki kredytowej lub wzrost kosztów finansowania uderza w nich mocniej niż w kupujących mniejsze lokale na gotówkę lub z mniejszym kredytem. Po drugie, popyt inwestycyjny w ostatnich latach koncentrował się głównie na mniejszych metrażach (kawalerki, mieszkania 2-pokojowe), jako łatwiejszych do wynajęcia i zarządzania. Duże mieszkania są rzadziej celem inwestorów, co sprawia, że ich ceny są bardziej zależne od popytu konsumenckiego, a ten jest wrażliwszy na czynniki makroekonomiczne.

Z drugiej strony, segment najpopularniejszych metraży, czyli mieszkań od 35 do 60 mkw., wykazał większą odporność na tendencje spadkowe. Choć w niektórych miastach również w tej kategorii odnotowano symboliczne korekty (np. 0,8 proc. i 0,3 proc. k/k spadku w dwóch miastach), dynamika zmian była znacznie łagodniejsza niż w przypadku mieszkań ponad 80-metrowych. Ten segment napędzany jest szerokim spektrum kupujących – od singli i młodych par, po inwestorów szukających stabilnego dochodu z najmu. Duży i relatywnie stały popyt utrzymywał ceny na wyższym poziomie, nawet gdy reszta rynku wykazywała oznaki spowolnienia. Jak to się mówi – "małe jest piękne i popytne".

Ciekawym przypadkiem są kawalerki. W jednym z analizowanych miast odnotowano obniżkę średniej ceny transakcyjnej za kawalerki w ujęciu kwartalnym (-0,1 proc. k/k), co było jedynym tego typu spadkiem w tym segmencie spośród wszystkich analizowanych miast. Kawalerki są często pierwszym krokiem na rynku dla młodych osób lub celem inwestycyjnym. Ich cena za metr bywa najwyższa, ale łączna kwota zakupu jest najniższa, co czyni je bardziej dostępnymi nawet w trudniejszych warunkach kredytowych. Mimo to, ten jeden przykład pokazuje, że nawet w segmencie kawalerek presja na ceny może się pojawić, choć na mniejszą skalę.

Patrząc na to z własnej perspektywy, przypomina mi się rozmowa z agentem nieruchomości kilka miesięcy temu. Narzekał, że najtrudniej sprzedać teraz duże mieszkania – popytu jest mniej, klienci są bardziej wymagający i oczekują upustów. Z małymi mieszkaniami i kawalerkami jest łatwiej, schodzą szybciej, a pole do negocjacji jest dużo mniejsze. To anecdotalne doświadczenie idealnie wpisuje się w dane, które pokazują większe spadki i wyhamowanie w segmencie największych lokali.

Segmenty metrażowe różnią się nie tylko dynamiką cen, ale także profilami kupujących i motywacjami. Kupujący mieszkanie 35-60 mkw. to często osoba, która po prostu potrzebuje dachu nad głową i to swojego, nie chce już dłużej wynajmować. Jej decyzja o zakupie jest bardziej podyktowana potrzebą życiową niż spekulacją, co sprawia, że jest mniej skłonna odkładać zakup w nieskończoność, nawet jeśli liczy na spadki. Kupujący 80+ mkw. to najczęściej rodzina, która wymienia mniejsze lokum na większe. Ich decyzja o przeprowadzce bywa kosztowniejsza, związana z dużym kredytem i często dwuetapową transakcją (sprzedaż starego i zakup nowego), co czyni ich bardziej wrażliwymi na rynkowe turbulencje.

Dodatkowo, warto zauważyć, że rynek pierwotny i wtórny mogą różnie reagować w poszczególnych segmentach metrażowych. Developerzy mieszkań o dużej powierzchni często mają mniejsze możliwości manewru cenowego ze względu na wysokie koszty budowy i dłuższą realizację inwestycji. Na rynku wtórnym, gdzie właściciele są bardziej elastyczni i kierują się własną sytuacją finansową, obniżki mogą być bardziej prawdopodobne, zwłaszcza jeśli zależy im na szybkiej sprzedaży dużej, drogiej nieruchomości. To jest kolejna warstwa złożoności, która pokazuje, że analiza rynku w 2024 roku wymaga bardzo precyzyjnego "celownika".

Podsumowując, obserwując ceny mieszkań w 2024 roku, nie można po prostu powiedzieć, że "ceny spadły" lub "nie spadły". Trzeba zapytać: "gdzie?" i "jakiego metrażu?". III kwartał pokazał, że duzi gracze – mieszkania ponad 80mkw – byli tymi, którzy pierwsi poczuli oddech zmian na rynku, podczas gdy średnie metraże wciąż trzymały się mocniej. Segment kawalerek to osobna historia, z niewielkimi korektami, ale wciąż z dynamicznymi wzrostami w perspektywie rocznej. Zrozumienie tych różnic metrażowych jest kluczowe dla każdego, kto próbuje odnaleźć się na tym nieprzewidywalnym rynku.

To trochę jak z giełdą – różne branże reagują różnie na te same wiadomości gospodarcze. Tutaj, "branże" to segmenty metrażowe. Inwestorzy szukają akcji spółek technologicznych (małe metraże), rodziny patrzą na akcje spółek bardziej tradycyjnych i stabilnych (większe metraże), a początkujący inwestorzy mogą zacząć od mniej kosztownych opcji (kawalerki). Ich zachowania, oczekiwania i reakcje są różne, co przekłada się na zróżnicowaną dynamikę cen w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości.

Dane, dane i jeszcze raz dane – to podstawa każdej rzetelnej analizy rynku nieruchomości. Często słyszy się o cenach ofertowych, widocznych na portalach, które nierzadko są marzeniem sprzedającego, a nie realną wartością transakcji. Kluczowe dla zrozumienia faktycznej dynamiki rynku są jednak ceny transakcyjne – kwoty, które ostatecznie pojawiają się w aktach notarialnych.

Ceny transakcyjne a ofertowe w 2024 roku: Co mówią realne dane?

W dyskusji o tym, czy ceny mieszkań spadną, czy też pozostaną na obecnym poziomie, kluczowe jest rozróżnienie między ceną ofertową a transakcyjną. Cena ofertowa to ta, którą właściciel życzy sobie otrzymać za swoją nieruchomość – widnieje na portalach internetowych, w ogłoszeniach agencji. Cena transakcyjna to kwota, na którą finalnie zgodziły się obie strony i która jest wpisana w akcie notarialnym.

W normalnych, stabilnych warunkach, ceny transakcyjne są zazwyczaj nieco niższe od ofertowych – jest to efekt negocjacji. W okresach dynamicznych wzrostów, różnica ta może być minimalna, a nawet zdarzają się sytuacje, gdy cena transakcyjna jest wyższa od pierwotnej oferty, co wskazuje na dużą konkurencję wśród kupujących. Jednak w czasach, gdy rynek wyhamowuje, a popyt staje się bardziej wybredny, rola negocjacji rośnie, a różnica między ceną ofertową a transakcyjną się zwiększa.

Dane, które analizujemy, oparte są na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, co czyni je najbardziej wiarygodnym źródłem informacji o tym, co faktycznie dzieje się na rynku. Tabela przedstawiona wcześniej ukazuje właśnie te realne kwoty. Widoczne w niej spadki cen transakcyjnych w niektórych miastach i segmentach są dowodem na to, że sprzedający byli zmuszeni pójść na ustępstwa względem swoich początkowych oczekiwań cenowych wyrażonych w ofertach.

Jeśli cena ofertowa w danym mieście stabilizuje się lub nawet lekko rośnie, ale dane transakcyjne pokazują obniżki, oznacza to, że czas ekspozycji oferty wydłuża się, a kupujący mają większą siłę negocjacyjną. Agent, z którym rozmawiałem na ten temat, powiedział mi, że kiedyś "szli na noże" przy licytowaniu ceny w górę, a teraz "każdy procent zniżki trzeba wywalczyć z trudem" ze sprzedającym. To jest właśnie ta subtelna zmiana, którą doskonale odzwierciedlają dane transakcyjne.

W 2024 roku obserwujemy ciekawe zjawisko: choć wiele ofert nadal widnieje z wysokimi, niekiedy wręcz nierzeczywistymi cenami, realne transakcje zawierane są na niższych poziomach. To klasyczny sygnał rynku, który "próbuje ceny", szukając nowego punktu równowagi. Sprzedający, nauczeni wcześniejszymi, szybkimi wzrostami, często startują z bardzo wysokiego pułapu, ale gdy po tygodniach czy miesiącach brak chętnych, muszą zweryfikować swoje oczekiwania i obniżyć cenę, by dojść do transakcji.

Analizując dane z tabeli, widzimy, że nawet w miastach, gdzie przeciętna cena transakcyjna w ujęciu kwartalnym wzrosła o symboliczną wartość (np. +0.3% czy +0.4%), dynamika jest nieporównywalnie niższa niż wzrosty rzędu kilku procent kwartalnie, które obserwowaliśmy rok czy dwa lata temu. To również forma wyhamowania, nawet jeśli nie jest to dosłowny spadek ceny. W takim przypadku można założyć, że ceny ofertowe być może wcale nie wzrosły lub wzrosły bardzo nieznacznie, a niewielki wzrost ceny transakcyjnej wynika np. ze sprzedaży lepszych jakościowo mieszkań w danym kwartale.

Dane transakcyjne pozwalają również zidentyfikować segmenty rynku, które są najbardziej wrażliwe na negocjacje. Jak już wspomniano, większe mieszkania (powyżej 80mkw) często charakteryzowały się większą różnicą między ceną ofertową a transakcyjną w okresach spowolnienia. Wynika to z mniejszej liczby potencjalnych kupujących i wyższej kwoty bezwzględnej, co daje większe pole do negocjacji nawet niewielkiego procentu.

Można to porównać do luksusowych samochodów na rynku wtórnym – ceny ofertowe często utrzymują się na wysokim poziomie, ale rzeczywiste transakcje finalizuje się po znacznych rabatach, jeśli sprzedającemu zależy na czasie. W przypadku popularnych, małych mieszkań, porównanie byłoby bliższe używanym, poszukiwanym modelom aut miejskich – schodzą na pniu, a rabaty są minimalne lub żadne.

Wnioski z analizy cen transakcyjnych w 2024 roku są jasne: rynek przeszedł transformację z rynku sprzedającego na rynek, gdzie siła negocjacyjna zaczyna być bardziej zrównoważona, a w niektórych segmentach i lokalizacjach przechyla się na stronę kupującego. To realna zmiana, potwierdzona twardymi danymi, która stoi w kontrze do utrzymujących się gdzieniegdzie wysokich cen ofertowych. Kto patrzy tylko na oferty na portalach, może nie dostrzec subtelności tej zmiany. Dopiero analiza aktów notarialnych ujawnia prawdziwy obraz sytuacji i skalę faktycznych spadków lub stabilizacji cen.

Warto monitorować te dane w kolejnych kwartałach, ponieważ trend widoczny w III kwartale 2024 roku może ulec dalszemu pogłębieniu lub zahamowaniu, w zależności od czynników makro- i mikroekonomicznych. Jednak już teraz można powiedzieć, że era, w której ceny transakcyjne bezwarunkowo goniły ofertowe w szaleńczym tempie, dobiegła końca, a na rynku nieruchomości zagościła nowa, bardziej wymagająca rzeczywistość.

Co wpłynęło na rynek cen mieszkań w 2024 roku? Kluczowe czynniki

Rynek nieruchomości jest jak skomplikowany ekosystem, na którego kondycję wpływa wiele wzajemnie powiązanych czynników. Zrozumienie tego, co pchnęło ceny w konkretnym kierunku w 2024 roku, wymaga spojrzenia poza samą dynamikę cen i analizy sił, które ją kształtują. Dane jasno wskazują, że w ostatnich miesiącach 2024 roku kluczową rolę odegrał popyt na rynku sprzedaży, który uległ znaczącym zmianom, prowadząc w efekcie do wspomnianych obniżek kwot płaconych za mieszkania w niektórych segmentach.

Głównym, szeroko omawianym czynnikiem, który miał olbrzymi wpływ na popyt w 2024 roku, było bez wątpienia wprowadzenie i dynamika programu wsparcia kredytobiorców. Bezpieczny Kredyt 2%, a następnie inne formy wsparcia, radykalnie zwiększyły zdolność kredytową wielu osób, które wcześniej były "wypchnięte" z rynku przez wysokie stopy procentowe i restrykcyjne kryteria banków. To spowodowało skokowy wzrost popytu, szczególnie na rynku pierwotnym i wtórnym w segmencie mieszkań kwalifikujących się do programu (zwykle mniejszych i średnich metraży).

Ten nagły wzrost popytu, szczególnie w pierwszych miesiącach działania programu, spotkał się z ograniczoną podażą. Developerzy, zniechęceni wcześniejszym okresem spadku sprzedaży i wysokimi kosztami budowy, ograniczyli liczbę nowych inwestycji. Rynek wtórny również nie reaguje błyskawicznie – ludzie nie decydują się na sprzedaż swojego mieszkania z dnia na dzień. W efekcie nierównowaga między rosnącym popytem a ograniczoną podażą siłą rzeczy pchała ceny w górę. Jednak dynamika programu kredytowego i jego wpływ na rynek nie były stałe przez cały rok, co wpłynęło na późniejsze wyhamowanie.

Innym istotnym czynnikiem były stopy procentowe banku centralnego. Chociaż ich poziom w 2024 roku nie zmieniał się tak dynamicznie jak w latach poprzednich, sam fakt ich utrzymywania się na podwyższonym poziomie (nawet jeśli częściowo łagodzony programami wsparcia) nadal wpływał na zdolność kredytową i koszt obsługi kredytu hipotecznego dla osób, które z programów tych nie mogły lub nie chciały skorzystać. Wysokie raty kredytów to nadal bariera dla sporej części potencjalnych kupujących, co ogranicza szerokość rynku.

Inflacja, choć nieco niższa niż w szczytowych momentach, wciąż pozostawała na relatywnie wysokim poziomie. Z jednej strony, inflacja skłaniała część osób do inwestowania w nieruchomości jako sposób na ochronę kapitału. Z drugiej strony, obniżała realną siłę nabywczą społeczeństwa i zwiększała koszty życia, co mogło ograniczać możliwość odkładania na wkład własny lub pogarszać ogólną sytuację finansową gospodarstw domowych, utrudniając zaciągnięcie kredytu. Ten dwubiegunowy wpływ inflacji sprawiał, że jej netto oddziaływanie na rynek było złożone.

Nie można zapomnieć o kosztach budowy. Ceny materiałów budowlanych i koszty robocizny, choć ustabilizowały się na wysokim poziomie, nadal stanowiły wyzwanie dla developerów. Wysokie koszty przerzucane są na finalną cenę mieszkań na rynku pierwotnym, co ogranicza pole do manewru cenowego developerów i utrzymuje minimalne ceny ofertowe na określonym, wysokim poziomie. To w pewnym sensie tworzy "podłogę cenową" na rynku pierwotnym, która pośrednio wpływa również na rynek wtórny.

Decyzje developerów dotyczące rozpoczęcia nowych projektów również miały znaczenie dla podaży. W 2024 roku obserwowaliśmy pewne ożywienie na tym polu, ale skala nowych inwestycji wciąż nie nadążała za dynamicznym popytem generowanym przez programy rządowe. Ten brak wystarczającej liczby "nowych" mieszkań na rynku potęgował presję cenową, szczególnie w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach i metrażach.

Kondycja polskiej gospodarki, choć względnie stabilna, również rzutowała na nastroje na rynku. Obawy związane z globalną sytuacją gospodarczą, potencjalną recesją w strefie euro czy wewnętrzną niepewnością polityczną i gospodarczą mogły wpływać na decyzje o zakupie nieruchomości – największej inwestycji w życiu wielu rodzin. W czasach niepewności ludzie są bardziej ostrożni i skłonni odkładać kosztowne decyzje, co potencjalnie może osłabiać popyt.

Podsumowując, 2024 rok na rynku nieruchomości był rezultatem zderzenia kilku potężnych sił. Dynamiczny impuls popytowy ze strony programów kredytowych zmierzył się z ograniczoną podażą wynikającą z wcześniejszych problemów branży budowlanej i wciąż wysokich kosztów. Do tego dochodziły utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe i inflacja oraz ogólne nastroje gospodarcze. To złożona mieszanka, która w III kwartale doprowadziła do punktowych spadków cen i ogólnego wyhamowania dynamiki wzrostów, wskazując na to, że nawet w sprzyjającym popytowo otoczeniu, rynek osiąga pewien punkt nasycenia lub wrażliwości na cenę. Zrozumienie tych mechanizmów jest kluczowe dla każdego, kto próbuje przewidzieć przyszłe ruchy cen na tym fascynującym, ale i nieprzewidywalnym rynku.

Aby lepiej zobrazować jeden z czynników wpływających na rynek - dynamikę ceny w czasie - przedstawmy hipotetyczny wykres. Może on ilustrować, jak zmieniała się średnia cena transakcyjna w wybranym segmencie metrażowym na przestrzeni kilku kwartałów, pokazując okresy dynamicznych wzrostów, stabilizacji i potencjalnych spadków.