Czy ceny mieszkań spadną w 2025 roku?

Pytanie "czy ceny mieszkań spadną" elektryzuje dziś chyba każdego Polaka, od tych szukających własnego M, po inwestorów zastanawiających się nad przyszłością kapitału. Długotrwałe okresy dynamicznych wzrostów cen nieruchomości ugruntowały w narodzie przeświadczenie, że trend ten jest wieczny i niepodważalny. Tymczasem najnowsze sygnały z rynku, choć subtelne, wskazują, że w ostatnich miesiącach zaczęły się pojawiać pewne spadki cen, a trend wzrostowy wyraźnie wyhamował.

Wpływ popytu i podaży na przyszłe ceny mieszkań

Równowaga między popytem a podażą jest fundamentalnym mechanizmem kształtującym ceny na każdym rynku, a nieruchomości nie stanowią wyjątku.

Jeśli liczba chętnych do zakupu rośnie szybciej niż liczba dostępnych mieszkań, ceny naturalnie pną się w górę.

Od lat byliśmy świadkami sytuacji, w której popyt, napędzany niskimi stopami procentowymi i łatwym dostępem do kredytów, zdecydowanie przewyższał podaż, pomimo zwiększonej aktywności deweloperów.

Deweloperzy reagowali na wysoki popyt, rozpoczynając nowe inwestycje, ale proces budowlany jest długotrwały, a dodatkowo hamowany był przez m.in. brak gruntów, problemy z pozwoleniami czy wzrost kosztów materiałów i robocizny.

W pewnym momencie jednak ten popyt zaczął słabnąć – częściowo ze względu na wzrost kosztów kredytu, częściowo ze względu na osiągnięcie granicy cenowej akceptowalnej dla kupujących.

Jednocześnie, choć problemy z podażą nie zniknęły magicznie, osiągnęliśmy kilkuletni szczyt pod względem ilości dostępnych na rynku mieszkań w ostatnim okresie.

Wzrost liczby ogłoszeń – szczególnie na rynku wtórnym, gdzie pojawiali się zarówno "zwykli" sprzedawcy, jak i ci, którzy kupili nieruchomości inwestycyjnie i teraz, w obliczu zmiany koniunktury, chcą je spieniężyć – zaczął być zauważalny.

Taka sytuacja oznacza, że kluczowym czynnikiem wpływającym na zmiany cen rynkowych jest nierównowaga pomiędzy popytem a podażą, a ostatnie zawirowania to klasyczny przykład działania tej zasady.

Gdy podaż rośnie, a popyt jednocześnie się zmniejsza lub stabilizuje, sprzedawcy muszą obniżyć oczekiwania, aby w ogóle znaleźć nabywcę.

Wyobraźmy sobie miasto, gdzie przez lata na każde wystawione mieszkanie czekało dziesięciu chętnych – licytacja i wzrost ceny były regułą.

Teraz na to samo mieszkanie jest dwóch chętnych, a obok pojawiły się kolejne, co daje kupującym znacznie większą siłę negocjacyjną.

"Ale przecież dalej mało się buduje!" - powie ktoś.

To prawda, ale rynek pierwotny to tylko część układanki; rynek wtórny jest ogromny i jego reakcja na zmiany w popycie jest szybsza.

Jeśli ludzie przestają kupować nowe mieszkania ze względu na brak zdolności kredytowej lub wysokie ceny, część popytu kieruje się na rynek wtórny, ale tylko do pewnego poziomu cen.

Jeśli ceny na rynku wtórnym są również zaporowe, popyt po prostu "odparowuje", a to powoduje nagromadzenie oferty.

Dane, które pokazują osiągnięcie szczytu podaży w ostatnim czasie, potwierdzają ten scenariusz.

Rynek nie wchłonął dostępnej oferty w dotychczasowym tempie, co doprowadziło do nagromadzenia się "stoków".

Dla kogoś, kto sprzedaje mieszkanie i "świeci" z nim przez pół roku, perspektywa obniżki ceny staje się realna.

Szczególnie w sytuacji, gdy zależy mu na czasie, np. potrzebuje środków na inny cel lub ma już upatrzone nowe lokum.

To właśnie ta presja czasowa i zwiększona konkurencja po stronie podaży, w połączeniu ze spadkiem realnego popytu, jest często odpowiedzialna za spadek cen w końcówce okresu intensywnych wzrostów.

Nie oznacza to natychmiastowego krachu, ale jest to korekta wynikająca z elementarnych praw ekonomii.

Analizując perspektywy, kluczowe będzie śledzenie dynamiki obu tych sił – czy nowa podaż będzie wchodzić na rynek w takim tempie, aby wciąż przewyższać ograniczony popyt, czy może popyt zacznie się odbudowywać np. dzięki programom rządowym czy potencjalnym obniżkom stóp procentowych (o czym za chwilę).

Gdy patrzę na dane o rozpoczętych budowach i wydanych pozwoleniach, widać wyraźne spowolnienie aktywności deweloperów w reakcji na ostatnią niepewność, co w przyszłości może ograniczyć napływ nowej podaży.

Jednakże, na rynek wciąż trafiają mieszkania z inwestycji rozpoczętych wcześniej.

Równocześnie, niska liczba nowych budów w dłuższym okresie może prowadzić do odwrócenia sytuacji i ponownego wzrostu presji na ceny, gdy popyt się odbuduje.

Rynek wtórny jest bardziej płynny – decyzja o sprzedaży lub jej zaniechanie zależy od indywidualnej sytuacji właściciela, co czyni ten segment trudniejszym do dokładnego prognozowania.

Czynnik psychologiczny "a nuż cena jeszcze wzrośnie" walczy tu z realiami rynkowymi i potrzebami finansowymi.

Patrząc globalnie, na równowagę popytu i podaży wpływają także trendy demograficzne, migracja oraz zmiany w preferencjach dotyczących miejsca zamieszkania czy modelu pracy (np. praca zdalna).

Podsumowując, niedawne lekkie korekty były w dużej mierze wynikiem chwilowej przewagi podaży nad osłabionym popytem.

Przyszłość cen będzie zależała od tego, która z tych sił okaże się silniejsza w nadchodzących miesiącach i latach.

Pojawia się pytanie, czy ten wzrost podaży jest trwały, czy jedynie chwilowy.

A co jeśli dojdzie do gwałtownego ożywienia popytu, np. przez impuls zewnętrzny?

Wtedy nawet wysoki poziom oferty może zostać szybko wchłonięty, co ponownie wywoła presję wzrostową.

Dlatego obserwacja dynamiki liczby transakcji i ilości dostępnych ofert na bieżąco jest najlepszym barometrem rynkowym.

Gdy widzę, że liczba ofert na popularnych portalach rośnie tydzień po tygodniu, a jednocześnie ogłoszenia wiszą coraz dłużej, wiem, że siła negocjacyjna przechyla się na stronę kupującego.

Jest to sygnał, że "bańka" może zacząć się delikatnie deflateować.

W drugą stronę, gwałtowne znikanie ofert może zwiastować powrót hossy.

Rola stóp procentowych i kredytów hipotecznych w kształtowaniu cen

Rynek nieruchomości w Polsce, zwłaszcza w segmencie mieszkań, jest silnie skorelowany z rynkiem kredytów hipotecznych, a ten z kolei bezpośrednio reaguje na decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych.

Przez lata niskie stopy procentowe i liberalne kryteria udzielania kredytów sprawiały, że pieniądz był "tani".

Kupujący mogli pożyczać więcej przy tych samych dochodach, co bezpośrednio przekładało się na ich zdolność kredytową i w efekcie na siłę popytu na rynku nieruchomości.

Wzrost kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości (bo przecież zakup mieszkania to często inwestycja finansowana długiem) naturalnie osłabia popyt.

Gwałtowne podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w odpowiedzi na rosnącą inflację, fundamentalnie zmieniły tę dynamikę.

Koszt obsługi kredytu hipotecznego drastycznie wzrósł, czyniąc wiele potencjalnych transakcji ekonomicznie nieopłacalnymi dla gospodarstw domowych.

Dostępność kredytu, liczona jako wysokość kredytu, jaki można uzyskać przy danych dochodach, spadła znacząco.

To był główny powód, dla którego popyt "wysiadł" z rynku w dużej mierze – po prostu ludzie nie mogli już sobie pozwolić na takie same, a nawet niższe metrażowo, mieszkania po wyższych cenach i znacznie droższym kredycie.

Zdolność kredytowa stała się wąskim gardłem rynku.

W efekcie deweloperzy i sprzedawcy na rynku wtórnym zaczęli odczuwać brak kupujących, co – jak pisaliśmy wyżej – musiało prowadzić do rewizji oczekiwań cenowych.

Ktoś może argumentować, że wysoka inflacja "zjadała" realny dług, ale problem polega na tym, że banki przestały w ogóle chętnie pożyczać przy tak dynamicznych zmianach i niepewności.

Analizując przyszłość, kluczowe jest śledzenie komunikatów NBP i przewidywanie dalszego ruchu stóp.

Ewentualne obniżki stóp, nawet niewielkie, mogą stopniowo poprawiać zdolność kredytową Polaków, ożywiając popyt na mieszkania finansowane kredytem.

Jednak powrót do sytuacji z lat 2019-2021, gdzie stopy były niemal zerowe, wydaje się mało prawdopodobny w dającej się przewidzieć przyszłości.

Nawet jeśli stopy spadną, banki mogą pozostać ostrożne w udzielaniu kredytów, utrzymując bardziej restrykcyjne wymagania co do wkładu własnego czy poziomu dochodów.

Dodatkowo, wprowadzanie przez rząd programów wsparcia dla kredytobiorców, jak np. "Bezpieczny Kredyt 2%", miało i ma ogromny wpływ na rynek.

Tego typu programy potrafią sztucznie pobudzić popyt, nawet w warunkach wysokich stóp rynkowych, ponieważ część kosztów kredytu jest subsydiowana przez państwo.

Popyt generowany przez takie programy często koncentruje się w określonych segmentach rynku (np. młode osoby, pierwsze mieszkanie), co może prowadzić do selektywnego wzrostu cen w tych właśnie segmentach, niezależnie od ogólnej sytuacji.

Z drugiej strony, po wyczerpaniu puli środków na taki program, popyt ten może nagle zniknąć, pozostawiając "dziurę" na rynku i zwiększając ryzyko korekty cenowej w segmencie, który był nim napędzany.

Dla porównania, spójrzmy na wpływ stóp procentowych na historyczne trendy cenowe:

*Powyższy wykres prezentuje hipotetyczne dane ilustrujące, jak gwałtowny wzrost stóp procentowych (czerwona linia) może zbiegać się ze stabilizacją lub delikatnym spadkiem cen (niebieska linia) po okresie dynamicznych wzrostów, chociaż korelacja nie jest idealnie liniowa ze względu na inne czynniki rynkowe.*

Programy rządowe, zamiast adresować problem niskiej podaży i kosztów budowy, skupiają się na stronie popytowej, co w długim okresie może być kontrproduktywne i jedynie podbijać ceny tam, gdzie są najłatwiej dostępne środki.

"Wziąć teraz kredyt czy czekać?" – to pytanie spędza sen z powiek wielu Polaków, a odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji finansowej i tolerancji na ryzyko.

Fakt, że stopy procentowe osiągnęły plateau lub nawet zaczęły delikatnie spadać, jest światełkiem w tunelu dla kredytobiorców i może powoli odblokowywać ten kanał popytu.

Jednak trzeba pamiętać, że nawet niewielkie obniżki stóp nie cofną nas do ery ultra-tanich kredytów, a zdolność kredytowa pozostanie niższa niż w latach boomu.

Rynek nieruchomości potrzebuje stabilności i przewidywalności, zarówno po stronie stóp, jak i przepisów dotyczących kredytów czy procesu inwestycyjnego.

Każda zmiana polityki monetarnej czy regulacji kredytowych wywołuje fale na rynku nieruchomości, których wpływ jest odczuwalny przez wiele miesięcy.

Ostatecznie, koszt pieniądza jest jednym z najsilniejszych regulatorów popytu na rynku nieruchomości, a co za tym idzie, ma bezpośredni wpływ na ceny.

Inwestorzy patrzą na alternatywy – jeśli lokaty bankowe czy obligacje zaczynają przynosić atrakcyjne zyski dzięki wyższym stopom, część kapitału może odpłynąć z rynku nieruchomości.

Dlatego, monitorując, czy ceny mieszkań spadną, konieczne jest nie tylko analizowanie samych cen, ale też baczne śledzenie decyzji banku centralnego i dostępności kredytów.

Rynek jest jak skomplikowany mechanizm, w którym stopy procentowe to jedna z głównych dźwigni.

Manipulacja tą dźwignią zawsze wywoła reakcję, a w przypadku nieruchomości ta reakcja jest zwykle opóźniona, ale bardzo znacząca.

Ceny ofertowe a transakcyjne: Dlaczego warto patrzeć na dane transakcyjne?

Na pierwszy rzut oka, zaglądając na popularne portale z ogłoszeniami nieruchomości, możemy dojść do wniosku, że ceny wciąż szybują w kosmos, a spadki to mrzonka.

Jednak doświadczeni analitycy rynku i potencjalni kupujący, którzy rzeczywiście przeszli przez proces zakupu, wiedzą, że cena widniejąca w ogłoszeniu to często tylko punkt wyjścia do negocjacji.

Istnieje fundamentalna różnica między ceną ofertową, czyli kwotą, jakiej życzy sobie sprzedający, a ceną transakcyjną, czyli kwotą, za którą nieruchomość faktycznie zmieniła właściciela.

Ignorowanie tej różnicy to jak patrzenie na wierzchołek góry lodowej i sądzenie, że to cała jej masa.

Sprzedawcy, zwłaszcza w okresach spowolnienia na rynku, mogą świadomie wystawiać zawyżone ceny, aby "testować" rynek lub stwarzać wrażenie, że ich nieruchomość jest warta więcej.

Często jest to też wynik życzeniowego myślenia lub opierania się na cenach sąsiednich, które również mogą być przeszacowane.

Co więcej, niektórzy próbują stosować strategie marketingowe polegające na wystawieniu wysokiej ceny, a potem oferowaniu "promocji" czy "upustów", tylko po to, żeby stworzyć iluzję lepszej kondycji rynku niż jest w rzeczywistości lub dać kupującemu "złudzenie okazji".

To sprytne zagranie, które może mylić mniej doświadczonych uczestników rynku, ale nie zmienia fundamentalnego faktu – rzeczywiste transakcje zawierane są poniżej tych kwot.

Na rynku wtórnym, gdzie każda nieruchomość jest w pewnym stopniu unikalna (inne piętro, widok, standard wykończenia, historia lokalu), rozjazd pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi bywa szczególnie duży.

Jak wskazywały dane, w ostatnim roku ceny transakcyjne na rynku wtórnym były o 11% niższe niż ceny oferowane – to jest kolosalna różnica, świadcząca o znacznej sile negocjacyjnej po stronie kupujących.

Ta rozbieżność mówi nam wprost: pomimo oczekiwań sprzedających, rynek nie jest gotów płacić kwot widniejących na portalach ogłoszeniowych.

Każde ogłoszenie, które "wisi" miesiącami bez zainteresowania, jest niemym świadectwem tego zderzenia oczekiwań z realiami.

Sprzedawca, który potrzebuje szybko zamknąć transakcję, staje się znacznie bardziej elastyczny i skłonny do ustępstw.

Innymi słowy, dane transakcyjne są bardziej miarodajnym wskaźnikiem rzeczywistych warunków na danym rynku, pokazując, ile ludzie są w stanie i gotowi faktycznie zapłacić.

Analizując ceny, analitycy z najwyższej półki, tak jak w The New York Times, zawsze będą opierać się na danych z aktów notarialnych i transakcji bankowych, a nie tylko na ogłoszeniach.

W przypadku rynku pierwotnego, choć ten rozjazd wynosił niecałe 6% w ostatnim roku, jest on mniejszy, co wynika po części z większej standaryzacji produktu (mieszkania w nowym budownictwie w obrębie jednej inwestycji są do siebie bardziej podobne) oraz często silniejszej pozycji deweloperów, zwłaszcza w przypadku unikalnych lub bardzo pożądanych projektów.

Niemniej jednak, nawet te 6% to spory margines do negocjacji, który potwierdza, że deweloperzy również muszą dostosowywać swoje cenniki lub oferować bonusy (miejsca postojowe, pakiety wykończeniowe) zamiast bezpośredniej obniżki ceny mkw.

Patrząc na rynek, zawsze zadaję sobie pytanie: czy cena, którą widzę w ogłoszeniu, ma pokrycie w historii transakcji w tej okolicy i w tym typie nieruchomości?

Jeśli odpowiedź brzmi "nie", to ogłoszenie staje się sygnałem do potencjalnych negocjacji, a nie sztywną wyceną.

Dane transakcyjne są trudniejsze do zdobycia dla przeciętnego Kowalskiego, wymagają dostępu do baz danych, z których korzystają rzeczoznawcy czy analitycy rynku, ale są nieocenionym źródłem wiedzy.

Pokazują realną siłę popytu i realną wartość, jaką rynek przypisuje nieruchomościom w danym momencie.

Porównując ceny ofertowe do transakcyjnych na przestrzeni czasu, możemy zaobserwować, jak zmienia się układ sił między kupującymi a sprzedającymi.

Gdy różnica maleje, sprzedawcy dyktują warunki; gdy rośnie, kupujący mają silniejszą pozycję.

Ta perspektywa jest kluczowa dla zrozumienia, czy rynek rzeczywiście "mięknie", czy tylko oczekiwania sprzedawców oderwały się od rzeczywistości.

Dlatego apeluję: nie dajcie się zwieść pierwszym lepszym ogłoszeniom!

Szukajcie dostępu do danych transakcyjnych, pytajcie ekspertów, którzy się na nich opierają, bo to one pokażą Wam prawdziwy obraz rynku i podpowiedzą, czy spadki cen to już fakt, czy jeszcze melodia przyszłości, widoczna na razie tylko dla wtajemniczonych.

Perspektywy dla poszczególnych rynków: Gdzie ceny mieszkań mogą się zachować inaczej?

Pamiętajmy, że rynek nieruchomości w Polsce nie jest monolitem; jest to raczej mozaika lokalnych mikrorynków, z których każdy rządzi się swoimi specyficznymi prawami.

Trendy, które obserwujemy w jednym mieście, nie muszą być wcale widoczne w innym, a nawet w różnych dzielnicach tego samego miasta sytuacja może wyglądać diametralnie odmiennie.

Ta fragmentaryzacja sprawia, że ogólnokrajowe statystyki są jedynie uśrednieniem, które może maskować istotne lokalne różnice.

Zróżnicowanie to wynika z wielu czynników: lokalnego rynku pracy, specyfiki demograficznej, planów inwestycyjnych miasta, dostępności komunikacji, a nawet lokalnych tradycji i preferencji mieszkaniowych.

Duże aglomeracje, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto, mają tendencję do bycia bardziej odpornymi na wahania cen, zwłaszcza w centrum i w dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Skupiają one miejsca pracy, uczelnie, centra kultury, co generuje stały popyt, zarówno ze strony osób poszukujących mieszkań na własne potrzeby, jak i inwestorów szukających lokali na wynajem.

W tych miastach nawet w okresach spowolnienia możemy obserwować jedynie stabilizację cen lub bardzo niewielkie korekty, a każda informacja o potencjalnym programie wsparcia dla kupujących błyskawicznie odbija się na zainteresowaniu.

Jednakże, nawet w metropoliach, peryferyjne dzielnice lub miejscowości podmiejskie, które doświadczyły szybkiego wzrostu w okresie boomu, mogą być bardziej podatne na korekty, gdy dojazd do pracy staje się problemem (np. wzrost kosztów paliwa) lub gdy atrakcyjność "ucieczki na wieś" maleje.

Mniejsze miasta i rynki lokalne charakteryzują się często mniejszą płynnością i specyficznymi czynnikami wpływającymi na ceny.

Los pojedynczego dużego zakładu pracy czy uczelni może mieć tam znacznie większe znaczenie dla lokalnego popytu na mieszkania niż w dużej aglomeracji, gdzie rynek pracy jest bardziej zdywersyfikowany.

Miasta turystyczne, uzdrowiskowe czy z rozwiniętym rynkiem najmu krótkoterminowego (choć ten ostatni pod presją regulacji) będą miały inną dynamikę cenową niż ośrodki typowo przemysłowe czy administracyjne.

Na przykład, miasto, które silnie opierało się na pracy zdalnej i przyciągnęło w okresie pandemii mieszkańców z większych miast, może doświadczyć odpływu i korekty cen, jeśli trend ten zacznie się odwracać.

Węgiel przemysłowy, na którym zaciśnięto regulacyjne kleszcze, czy regiony postindustrialne, mogą mieć strukturalnie niższą dynamikę wzrostu cen.

Dane transakcyjne, o których mówiliśmy wcześniej, stają się jeszcze bardziej kluczowe w analizie poszczególnych rynków, ponieważ ogólnokrajowe średnie nic nam nie powiedzą o konkretnej ulicy czy osiedlu.

Należy patrzeć na statystyki dla konkretnego miasta, dzielnicy, a nawet typu zabudowy (np. wielka płyta kontra nowe budownictwo).

Perspektywy dla poszczególnych rynków mogą być skrajnie różne – podczas gdy Kraków spadła w 4 kwartale o 6,2% względem Q3, w tym samym czasie inne miasto mogło odnotować niewielki wzrost lub stabilizację.

Analizując, czy ceny w spadły o ponad 6%, rozumiemy, że jest to tylko przykład – drastyczna korekta w konkretnym miejscu i czasie.

Nie jest to automatyczny sygnał, że tak samo dzieje się w całej Polsce czy nawet we wszystkich dużych miastach.

Ekspert patrzący na rynek wie, że musi wbić nos w dane lokalne, zrozumieć lokalną specyfikę popytu (czy kupują tam głównie rodziny, inwestorzy, single?) i podaży (czy deweloperzy intensywnie budują w okolicy, czy jest dostępny rynek wtórny?).

Często cytowane studia przypadku, opisywane przez redakcje takie jak ta, koncentrują się właśnie na tych niuansach – pokazując, jak w jednym mieście ceny domów jednorodzinnych reagują inaczej niż ceny mieszkań w blokach.

Ta specyfika lokalna sprawia, że doradzając w sprawie zakupu lub sprzedaży, nigdy nie można operować ogólnikami.

Trzeba zanurzyć się w mikroklimacie danego rynku.

Dla kogoś, kto zastanawia się nad zakupem, oznacza to, że warto nie tylko śledzić ogólnopolskie wiadomości, ale przede wszystkim analizować dane dotyczące jego wymarzonej lokalizacji.

Czy ich spadek jest niemożliwi lokalnie, czy może właśnie tam pojawiają się najlepsze okazje do negocjacji?

To wymaga cierpliwości, analizy konkretnych ogłoszeń, historii transakcji w okolicy (o ile ma się do nich dostęp) i rozmów z lokalnymi agentami czy analitykami.

Przyszłość cen zależy od tego, jak na danym rynku skrzyżują się globalne i ogólnopolskie trendy (stopy procentowe, dostępność kredytu, nastroje konsumentów) z lokalnymi czynnikami (podaż nowych mieszkań, dynamika populacji, rozwój gospodarczy regionu).

Dlatego w niektórych miejscach zaczęły lekko spadać lub przynajmniej się stabilizować, podczas gdy w innych wzrost wciąż trwał, choć w wolniejszym tempie (dynamiczne wyhamowanie wzrostów).

Rynek nieruchomości jest żywy i dynamiczny, a jego lokalne oblicza są fascynujące i wymagają szczegółowej analizy.