Prognozy: Czy ceny domów spadną w 2024 roku?

Niejeden Polak, widząc ostatnie zawirowania na rynku, z drżeniem serca zadaje sobie fundamentalne pytanie: czy ceny domów spadną w 2024 roku? Otóż, na podstawie najnowszych obserwacji, odpowiedź jest mniej jednoznaczna, niż mogłoby się wydawać – koniec ubiegłego roku przyniósł wyhamowanie wzrostów, a w niektórych segmentach i lokalizacjach nawet odnotowano pierwsze, symboliczne obniżki. To sygnał, że dominujące przez lata przekonanie o wiecznej zwyżce cen zostało poddane poważnej próbie czasu i rynku. Przeanalizujmy zatem, co dzieje się na tym skomplikowanym placu gry.

Czynniki wpływające na ceny domów w 2024 roku: Popyt i podaż.

Jak na każdym rynku dóbr i usług, fundamentalne znaczenie dla kształtowania się cen nieruchomości ma relacja między tym, ile chcą i mogą kupić klienci (popyt), a tym, ile mieszkań i domów jest faktycznie dostępnych (podaż).

Gdy popyt przewyższa podaż, ceny z reguły rosną, bo konkurencja między kupującymi wymusza licytowanie ofert w górę lub po prostu akceptowanie wyższych stawek.

Analogicznie, gdy podaż jest znacznie większa niż popyt, sprzedający muszą obniżać ceny, aby znaleźć chętnego nabywcę w rozsądnym czasie.

W 2024 roku na popyt wciąż wpływa kilka kluczowych zmiennych, w tym zdolność kredytowa Polaków.

Stopy procentowe, mimo że nieco niższe niż na szczycie cyklu, nadal ograniczają możliwości finansowania zakupu nieruchomości dla wielu gospodarstw domowych.

Jednak programy wsparcia, takie jak rządowe dopłaty do kredytów, mogą znacząco pobudzić tę część popytu, która była dotąd uśpiona lub zbyt słaba.

Taki impuls sztucznie podtrzymuje popyt na rynku, kierując go głównie na nowe inwestycje lub spełniające kryteria programów nieruchomości.

Nie można zapominać także o popycie inwestycyjnym, choć ten w obliczu niepewności i potencjalnych regulacji dotyczących rynku najmu, może być bardziej ostrożny.

Zmiany w prawie budowlanym, koszty materiałów i siły roboczej mają bezpośrednie przełożenie na stronę podażową.

Im trudniej, drożej i dłużej buduje się nowe nieruchomości, tym podaż rośnie wolniej, co może ograniczać potencjalne spadki cen na rynku pierwotnym.

Z drugiej strony, wzrost kosztów utrzymania i inne czynniki mogą skłaniać niektórych właścicieli do sprzedaży, zwiększając podaż na rynku wtórnym.

Monitorowanie wskaźników rozpoczętych budów, oddanych do użytku mieszkań oraz liczby aktywnych ofert sprzedaży jest kluczowe dla oceny balansu popytu i podaży.

Obecnie obserwujemy na niektórych rynkach odbudowę podaży po okresach jej historycznie niskiego poziomu, co jest zdrowym sygnałem dla równowagi rynkowej.

Jednak nie wszędzie dzieje się to równomiernie, co prowadzi do regionalnych dysproporcji, o których wspomnimy później.

Generalnie, trwa swoista gra w przeciąganie liny – siła popytu wspomaganego wsparciem rządowym kontra ograniczenia podaży wynikające z wysokich kosztów budowy i wyzwań logistycznych.

To od rezultatu tej gry będzie zależeć, czy ceny domów będą spadać w 2024, czy utrzymają dotychczasowe poziomy, a może nawet zanotują lokalne wzrosty.

Wydaje się, że obecnie żadna ze stron nie ma miażdżącej przewagi, co sugeruje raczej okres stabilizacji z punktowymi korektami niż gwałtowny krach lub niekontrolowane zwyżki.

Na przykładzie pewnej inwestycji w dużym mieście, mimo wysokich cen ofertowych dewelopera, zauważono, że większa liczba wolnych mieszkań z czasem skłoniła do oferowania nieoficjalnych rabatów, co w efekcie obniżało cenę transakcyjną.

To pokazuje, jak szybko wzrost podaży, nawet w ramach jednego projektu, może wpływać na realne warunki zakupu.

Rynek wtórny jest jeszcze bardziej wrażliwy na zmianę nastrojów i liczbę ofert, gdzie sprzedający często są bardziej elastyczni wobec presji rynkowej.

Koniec końców, to właśnie te fundamentalne siły, niewidzialna ręka rynku, decydują o kierunku, w którym podążają stawki za metr kwadratowy.

Nasza analiza wskazuje, że rok 2024 może być rokiem testu dla siły popytu, który wciąż mierzy się z pewnymi ograniczeniami, a potencjalny wzrost podaży może zacząć erodować dotychczasową pewność sprzedających.

Jednakże, nie można lekceważyć możliwości, że nowy impuls popytowy skutecznie skonsumuje dostępną podaż, ponownie nakręcając spiralę cenową w wybranych segmentach.

To dynamiczny obraz, który wymaga ciągłego monitorowania, gdyż drobne zmiany w warunkach makro lub wprowadzenie nowych przepisów mogą szybko zaburzyć delikatną równowagę.

Obserwowane trendy: Ceny ofertowe vs. transakcyjne.

Jednym z kluczowych wskaźników do rozszyfrowania zagadki "czy ceny domów spadną w 2024" jest dogłębna analiza różnicy między cenami, jakie widzimy w ogłoszeniach, a tymi, za które faktycznie dochodzi do finalizacji transakcji.

Ceny ofertowe, te widniejące na popularnych portalach ogłoszeniowych, są niczym wystawa sklepowa – pokazują, czego oczekują sprzedający, ale niekoniecznie to, ile klienci są gotowi i zdolni zapłacić.

Sprzedający, zarówno indywidualni, jak i deweloperzy, mogą zawyżać te ceny z różnych pobudek: by zostawić sobie pole do negocjacji, by przetestować rynek, czy po prostu, by podtrzymać iluzję dobrej kondycji rynku nawet w trudniejszych czasach.

To trochę jak próba wystawienia samochodu w cenie nowego modelu, podczas gdy jego rynkowa wartość po kilku latach eksploatacji jest znacznie niższa – optymizm sprzedającego nie zawsze spotyka się z realizmem kupującego.

Dlatego eksperci rynku nieruchomości zawsze podkreślają, że to ceny transakcyjne są prawdziwym barometrem rynku, pokazującym, ile gotówki rzeczywiście przepływa z rąk do rąk.

Na rynku pierwotnym, różnica między ceną ofertową a transakcyjną jest zazwyczaj mniejsza.

Deweloperzy publikują cenniki, które są dość sztywne, choć i tu pojawiają się promocje, pakiety wykończeniowe w cenie czy inne bonusy, które de facto obniżają efektywną cenę metra kwadratowego.

Według danych z roku 2023, ten rozjazd na rynku pierwotnym wiodących miast wynosił średnio niecałe 6%, co świadczy o relatywnie mniejszym marginesie negocjacji lub większej skuteczności deweloperskich strategii cenowych.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej na rynku wtórnym, gdzie każdy sprzedający jest indywidualnym graczem, a negocjacje to codzienność.

W roku 2023, ceny transakcyjne na rynku wtórnym w skali kraju czy kluczowych miast były średnio o 11% niższe niż ceny ofertowe!

To potężna różnica, która mówi nam bardzo dużo o kondycji rynku i pozycji negocjacyjnej kupującego.

Taki duży rozjazd oznacza, że sprzedający często muszą zejść ze swoich początkowych oczekiwań, aby znaleźć nabywcę.

Świadczy to o tym, że popyt, choć obecny, nie jest na tyle gorący, by akceptować każdą wygórowaną cenę ofertową.

Rosnąca siła przetargowa kupujących jest z reguły większa tam, gdzie podaż mieszkań jest liczniejsza, a sprzedającym "nóż na gardle" - czy to z powodu nagłej potrzeby finansowej, czy zmiany planów życiowych.

W miarę wzrostu liczby ofert na rynku wtórnym w 2024 roku, możemy oczekiwać, że różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w niektórych regionach może się utrzymać lub nawet pogłębić.

To kluczowy czynnik, który może wpływać na to, czy ceny domów spadną 2024, przynajmniej w ujęciu transakcyjnym, nawet jeśli ceny w ogłoszeniach pozostaną wysokie.

Dla kupującego oznacza to potencjalnie większe pole do manewru i szansę na wynegocjowanie korzystniejszej ceny niż sugeruje to pierwsza liczba w ogłoszeniu.

Obserwacja tej luki jest niczym wgląd w rzeczywiste "pulsowanie" rynku, ignorując szum marketingowy czy życzeniowe myślenie sprzedających.

Dlatego każdorazowo, analizując rynek lokalny, warto zwracać uwagę nie tylko na to, co widnieje w ofertach, ale przede wszystkim na to, jakie ceny faktycznie przechodzą przez akty notarialne.

Ta dysproporcja jest cichym wskaźnikiem, który często wyprzedza oficjalne statystyki publikowane z opóźnieniem.

Wnioskując z doświadczeń roku poprzedniego, można śmiało założyć, że negocjacje będą w 2024 roku nadal ważnym elementem procesu zakupu, szczególnie na rynku wtórnym.

Dlaczego ceny mogą spadać (i dlaczego nie)? Kluczowe argumenty.

Debata o tym, czy ceny domów spadną w 2024, rozgrzewa rynek do czerwoności, a argumenty za spadkami i przeciwko nim mają swoje solidne podstawy.

Zacznijmy od argumentów przemawiających za możliwością spadku cen, czerpiąc lekcję z niedawnej historii.

W IV kwartale 2023 roku zaobserwowano znaczący spadek cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym w pewnej dużej aglomeracji.

Cena transakcyjna spadła tam o imponujące 6.2% względem III kwartału tego samego roku – to jedna z największych kwartalnych korekt, jaką rynek ten widział od lat.

Co mogło być za to odpowiedzialne? Jednym z kluczowych czynników był w tym samym okresie wyraźny wzrost podaży.

Na przełomie 2022 i 2023 roku na platformach ogłoszeniowych zanotowano kilkuletni szczyt ilości dostępnych na rynku wtórnym mieszkań.

Wzrost liczby ofert oznacza większą konkurencję między sprzedającymi i zazwyczaj prowadzi do presji na obniżki cen, aby wyróżnić swoją ofertę i szybciej znaleźć kupca.

Wyższe stopy procentowe, które wpłynęły na zdolność kredytową wielu potencjalnych nabywców, również ograniczyły siłę popytu rynkowego, co dodatkowo osłabiło pozycję sprzedających.

Inflacja, choć powoli hamująca, nadal wpływa na koszty życia, pozostawiając gospodarstwom domowym mniej wolnych środków na zakup nieruchomości lub obsługę kredytu.

Argumentem za spadkami jest również potencjalny wzrost liczby "wymuszonych" sprzedaży.

Jeśli część osób, które kupiły nieruchomości na wynajem, zacznie odczuwać presję kosztów utrzymania lub zmienią się regulacje dotyczące najmu, mogą decydować się na wyjście z inwestycji, zwiększając podaż.

Co prawda, nie spodziewamy się lawiny, ale punktowe pojawianie się takich ofert może nasilać trend spadkowy w konkretnych lokalizacjach.

Jednakże, istnieje równie silna druga strona medalu – argumenty przeciwko znaczącym spadkom cen w 2024 roku.

Najsilniejszym przeciwwskazaniem jest wsparcie rządowe dla rynku hipotecznego, które sztucznie pompuje popyt, szczególnie na nowsze mieszkania.

Programy dopłat do kredytów sprawiają, że zdolność kredytowa dla beneficjentów znacząco rośnie, kierując ich uwagę na nieruchomości spełniające kryteria.

Ten skierowany popyt szybko "konsumuje" dostępne oferty, zwłaszcza w segmencie popularnych metraży, co ogranicza presję na obniżki w tej grupie nieruchomości.

Innym czynnikiem jest wciąż ograniczona podaż nowych mieszkań w niektórych lokalizacjach, wynikająca z wysokich kosztów budowy, opóźnień w planowaniu przestrzennym i trudności administracyjnych.

Mimo że podaż na rynku wtórnym wzrosła, braki na rynku pierwotnym wciąż odgrywają rolę w utrzymaniu ogólnego poziomu cen, gdyż oba rynki są ze sobą powiązane.

Mentalność Polaków, dla których "cegła" od dawna uchodzi za bezpieczną przystań dla kapitału, nawet w obliczu wyższej inflacji czy stóp procentowych, pozostaje silna.

Przekonanie, że nieruchomości "tylko rosną i nigdy nie spadają", choć nadwyrężone, wciąż siedzi głęboko w narodzie i stanowi psychologiczną barierę przed panikzną sprzedażą po niższych cenach.

Kolejnym argumentem jest potencjalna obniżka stóp procentowych w dalszej części roku, co, jeśli nastąpi, mogłoby poprawić zdolność kredytową szerszej grupy osób i ponownie podbić popyt.

Nawet niewielkie obniżki mogłyby mieć psychologiczny wpływ, zachęcając wahających się kupujących do podjęcia decyzji.

Migracje wewnętrzne i zewnętrzne również odgrywają rolę – napływ ludności do większych miast z powodów zawodowych czy edukacyjnych wciąż generuje popyt na mieszkania, zarówno na zakup, jak i na wynajem.

Reasumując, podczas gdy koniec 2023 roku dał przedsmak tego, co mogłoby dziać się przy wzroście podaży i ograniczeniach popytowych, rok 2024 wprowadza nowe, pobudzające czynniki, głównie w postaci programów wsparcia.

W efekcie, wydaje się, że silny, wspomagany popyt i strukturalne ograniczenia podaży w pewnych segmentach będą przeciwdziałać presji spadkowej wynikającej z wyższych stóp i potencjalnie większej liczby ofert na rynku wtórnym.

Dlatego najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stabilizacja cen w skali kraju z punktowymi, być może znaczącymi, korektami na mniej popularnych rynkach wtórnych lub w konkretnych typach nieruchomości, które nie są beneficjentami programów wsparcia.

Duże, drogie mieszkania na rynku wtórnym, niekwalifikujące się do dopłat, mogą być bardziej narażone na presję cenową niż mniejsze, spełniające kryteria programów "Mieszkanie na start".

Wniosek nasuwa się jeden: to będzie rok selektywnej analizy, a nie jednolitego trendu dla całego rynku.

Regionalne różnice na rynku nieruchomości.

Opowiadając o rynku nieruchomości w Polsce, kluczowe jest zrozumienie jednej fundamentalnej prawdy: nie istnieje coś takiego jak "jednolity" polski rynek nieruchomości; to raczej mozaika kilkudziesięciu, a nawet kilkuset rynków lokalnych, każdy z własną dynamiką i specyfiką.

Trendy, które widzimy w Warszawie czy Krakowie, niekoniecznie przekładają się jeden do jednego na sytuację w mniejszych miastach wojewódzkich, a co dopiero w miasteczkach powiatowych czy na obszarach wiejskich.

Dlatego pytanie "czy ceny domów spadną 2024" wymaga regionalnej optyki.

W dużych metropoliach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, czy Gdańsk, popyt jest tradycyjnie silniejszy, podsycany przez migracje wewnętrzne w poszukiwaniu pracy i edukacji, a także przez inwestorów szukających lokaty kapitału.

Nawet w trudniejszych czasach, rynki te wykazują większą odporność na spadki cen, choć i one nie są całkowicie immunizowane, co pokazał przykład spadków cen transakcyjnych w IV kwartale 2023 w jednej z dużych aglomeracji, o którym już wspominaliśmy.

Tam, gdzie podaż nowych mieszkań nadąża za silnym popytem, dynamika wzrostu może być hamowana, ale rzadko obserwuje się trwałe i głębokie spadki cen w centrum miasta czy w popularnych dzielnicach.

Ceny mogą korygować się na obrzeżach, w gorzej skomunikowanych lokalizacjach lub w starszych, wymagających remontu budynkach na rynku wtórnym.

Mniejsze miasta wojewódzkie, jak Rzeszów, Lublin, czy Olsztyn, mają swoje własne mikroklimaty.

Ich rynki są bardziej wrażliwe na lokalne czynniki, takie jak rozwój gospodarczy regionu, napływ inwestycji, kondycja największych lokalnych pracodawców, czy dostępność gruntów pod zabudowę.

Tutaj ceny mogły rosnąć mniej dynamicznie w okresie hossy niż w metropoliach, ale też potencjalna korekta może być płytsza, o ile nie dojdzie do specyficznych dla regionu wstrząsów.

Szczególną uwagę warto poświęcić rynkowi wtórnemu w mniejszych miejscowościach, gdzie brak silnego popytu inwestycyjnego i ograniczona liczba potencjalnych nabywców "na własne potrzeby" mogą prowadzić do dłuższego czasu sprzedaży i większej skłonności sprzedających do negocjacji.

To właśnie tam rozjazd między cenami ofertowymi a transakcyjnymi może być największy, a pojedyncze, wycenione realistycznie oferty mogą szybko znikać z rynku, podczas gdy zawyżone oferty wiszą miesiącami.

Rynek domów jednorodzinnych, zwłaszcza tych budowanych pod miastem, również wykazuje regionalne różnice.

W rejonach o dobrej infrastrukturze drogowej i dostępie do usług ceny utrzymują się na wysokim poziomie, podczas gdy domy w gorzej skomunikowanych lokalizacjach lub te o mniej poszukiwanych metrażach czy standardzie mogą być bardziej podatne na negocjacje cenowe.

Koszty budowy są co prawda ogólnopolskim problemem, ale już dostępność i ceny gruntów bywają drastycznie różne w zależności od województwa czy nawet powiatu.

Dodatkowo, programy wsparcia adresowane są głównie do rynku mieszkań, co może sprawić, że rynek domów, zwłaszcza tych starszych i większych, będzie funkcjonował według nieco odmiennych prawideł w 2024 roku, potencjalnie dając kupującym większe pole do negocjacji, o ile nie mówimy o nowoczesnych segmentach w pożądanych lokalizacjach podmiejskich.

Historia uczy, że kryzysy czy spowolnienia gospodarcze uderzają w rynki lokalne z różną siłą i opóźnieniem.

Coś, co jest faktem w jednym mieście, w innym może być zaledwie dalekim echem, co utrudnia uogólnienia.

Analizując prognozy, czy ceny domów spadną w 2024 roku, konieczne jest zerknięcie przez lokalne okulary, bo specyfika regionalna potrafi wywrócić do góry nogami nawet najtrafniejsze ogólnokrajowe przewidywania.

Przykładowo, miasto turystyczne z dużą bazą wynajmu krótkoterminowego będzie reagować inaczej na zmiany prawne w tym sektorze niż miasto przemysłowe.

Studentów może interesować konkretny rodzaj nieruchomości w bliskości uczelni, podczas gdy młode rodziny szukać będą przestrzeni na przedmieściach – te preferencje kreują popyt i podaż w bardzo konkretnych mikro-rynkach.

W efekcie, aby uzyskać rzetelny obraz, należy zagłębić się w dane dotyczące wybranego regionu, a nawet dzielnicy, ponieważ "średnia krajowa" może ukrywać głębokie dysproporcje i odwrotne trendy w różnych częściach kraju.