Ceny Mieszkań w 2025 Roku: Prognozy Spadku Czy Stabilizacji?

"Czy ceny mieszkań będą spadać?" – to pytanie niczym gorący kartofel krąży po rynku nieruchomości, spędzając sen z powiek planującym zakup, a jego odpowiedź, cóż, nie jest prosta, ale spróbujmy ją schwytać. Choć zmienność jest tu drugim imieniem, a ogólna konkluzja to 'czas pokaże', pewne wskaźniki podpowiadają, że możliwa jest stabilizacja, a nawet symboliczny, lokalny spadek cen w perspektywie drugiej połowy roku. To zagadnienie, bez dwóch zdań, stanowi oś dyskusji wszystkich uczestników tego specyficznego rynku.

Zrozumienie kierunku, w jakim zmierza rynek, wymaga wsłuchania się w głosy jego uczestników i analityków. Zmienność ostatnich miesięcy sprawia, że jedna, prosta odpowiedź na pytanie o przyszłość cen staje się iluzją. Patrząc na rynek przez pryzmat danych i prognoz, dostrzegamy obraz pełen niuansów i sprzeczności, co tylko podkreśla złożoność obecnej sytuacji.

Przyjrzyjmy się bliżej oczekiwaniom formułowanym przez profesjonalistów rynkowych – ich perspektywa, oparta na codziennej pracy z klientami i analizie transakcji, bywa niezwykle cenna. Poniższa tabela prezentuje rozkład przewidywań dotyczących cen na rynku wtórnym, który często bywa barometrem nastrojów i dynamiki rynkowej, szczególnie w kontekście lokalizacji i typów nieruchomości starszego typu.

Ta perspektywa, choć skupiona na rynku wtórnym, gdzie ponad połowa doradców prognozuje spadek cen, odzwierciedla szerszą niepewność panującą na rynku. Rozbieżne wizje podkreślają zależność od wielu zmiennych, które wspólnie malują obraz przyszłości. Zanim jednak zagłębimy się w szczegóły, warto zwizualizować te proporcje, aby lepiej uchwycić rozkład przewidywań rynkowych.

Wpływ stóp procentowych i programów rządowych na rynek

Gdy rozmawiamy o przyszłości cen nieruchomości, dwie potężne siły rynkowe natychmiast wchodzą na scenę: polityka monetarna banku centralnego, a konkretnie wysokość stóp procentowych, oraz działania rządu, objawiające się w formie różnego rodzaju programów wsparcia dla nabywców. Według badań, aż 70% ankietowanych ekspertów wskazało stopy procentowe jako kluczowy czynnik kształtujący popyt, podczas gdy rządowe programy stymulujące rynek uznaje za istotne 43% badanych. To jak gra w szachy, gdzie ruchy jednego gracza (bank centralny) wpływają na strategię drugiego (rząd) i bezpośrednio oddziałują na możliwości kupujących.

Wysokie stopy procentowe to nic innego jak cena pieniądza. Im są wyższe, tym droższy staje się kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa potencjalnych nabywców kurczy się w oczach, czasami drastycznie. Rodzina, która jeszcze dwa lata temu mogła swobodnie pożyczyć np. 500 tysięcy złotych, dziś często nie ma szansy na taką kwotę, lub rata pochłaniałaby znaczną część domowego budżetu. To prosty mechanizm: drogi kredyt = mniejszy popyt = potencjalny nacisk na spadek cen nieruchomości. Zdolność kredytowa staje się niewidzialnym progiem, który skutecznie hamuje wielu przed wejściem na rynek.

Rynek boleśnie odczuł szok związany z podwyżkami stóp procentowych, które w pewnym momencie wystrzeliły w górę niczym rakieta. To było jak zimny prysznic dla wielu planujących zakup, zwłaszcza tych, którzy polegali w głównej mierze na finansowaniu bankowym. Nagły wzrost kosztów obsługi długu zniechęcił, a wielu wręcz uniemożliwił realizację planów mieszkaniowych. Ta zmienność stóp procentowych pozostaje znaczącym wyzwaniem dla całego sektora nieruchomości, wprowadzając element nieprzewidywalności trudny do okiełznania w długoterminowym planowaniu.

Z drugiej strony barykady mamy programy rządowe. Klasycznym przykładem z niedawnej przeszłości był "Bezpieczny Kredyt 2%", który niczym katalizator wstrzyknął w rynek gigantyczną dawkę popytu. Dzięki niemu osoby, które wcześniej nie miały wystarczającej zdolności kredytowej lub odwagi, by zaciągnąć drogi kredyt, nagle zyskały możliwość zakupu. Pytanie tylko, czy taki program pomógł w realizacji marzeń o własnych czterech kątach, czy też paradoksalnie podbił ceny, na co wskazują niektórzy eksperci, utrudniając zakup tym, którzy z niego nie skorzystali? To jak dolewanie benzyny do ognia popytu.

Kiedy program wygasł, rynek odczuł gwałtowne wyhamowanie, niczym kierowca po zjechaniu z autostrady prosto na polną drogę. Popyt drastycznie spadł. To pokazuje, jak sztucznie programy potrafią zaburzyć naturalne mechanizmy rynkowe. Ich siła jest ogromna, potrafią na pewien czas zmienić reguły gry. Możliwe wprowadzenie nowych programów w przyszłości (np. zerowa stopa kredytowa) to czynnik, który dziś wisi w powietrzu i może ponownie znacząco wpłynąć na dynamikę cenową. Niewielka zdolność kredytowa wynikająca z wysokich stóp plus brak programu to mieszanka, która skutkuje niższym popytem.

Innym aspektem wpływu państwa są regulacje prawne czy zmiany podatkowe, które mogą dotknąć rynek, na przykład poprzez modyfikacje w zasadach wynajmu krótkoterminowego czy opodatkowania nieruchomości. Choć może nie mają tak bezpośredniego wpływu na zdolność kredytową jak stopy, potrafią zmienić opłacalność inwestycji w nieruchomości, a tym samym wpłynąć na decyzje inwestorów, co finalnie przekłada się na ogólny poziom popytu i podaży.

Podsumowując wpływ tych dwóch obszarów, widzimy nieustanną walkę. Wysokie stopy procentowe działają hamująco, ograniczając dostępność kredytu i studząc popyt, co sprzyjałoby potencjalnemu spadkowi cen mieszkań. Z drugiej strony, interwencje rządowe w postaci programów wsparcia mają potencjał ożywienia popytu i przeciwdziałania presji spadkowej, a nawet wywołania wzrostów. To, która z tych sił przeważy w najbliższych miesiącach, jest pytaniem za milion złotych i w dużej mierze decyduje o kierunku, w jakim podążą ceny. Analitycy bacznie obserwują każde posiedzenie rady polityki pieniężnej i każdą zapowiedź ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii, szukając wskazówek co do przyszłości.

Można to porównać do żeglugi. Stopy procentowe są jak wiatr – silny przeciwny wiatr utrudnia żeglowanie (kupowanie), a łagodne podmuchy sprzyjają. Programy rządowe są niczym silnik pomocniczy – nawet przy niekorzystnym wietrze pozwalają utrzymać tempo. Bez silnika (programu) i przy silnym wietrze (wysokich stopach) żegluga (rynek) staje się trudna. To złożony obraz zależności, w którym każda decyzja ma realne konsekwencje dla tysięcy portfeli i planów życiowych. Dlatego analiza tych czynników jest punktem wyjścia do jakichkolwiek prognoz dotyczących tego, czy ceny mieszkań będą spadać.

Warto zaznaczyć, że przewidywania dotyczące wpływu stóp procentowych i programów opierają się na założeniu racjonalnego działania rynku. Jednak rynek nieruchomości jest też pełen emocji i psychologii. Same oczekiwania co do przyszłych ruchów stóp czy zapowiedzi programów potrafią wywołać ruchy, zanim faktyczne decyzje zostaną podjęte. Strach przed podwyżką lub nadzieja na wsparcie potrafią zmobilizować lub sparaliżować kupujących i sprzedających. Ten psychologiczny element dodaje kolejną warstwę złożoności do analizy.

Na przykład, jeśli większość obserwatorów zacznie przewidywać obniżkę stóp procentowych w konkretnym terminie, część kupujących może zacząć wstrzymywać się z decyzją o zakupie, czekając na tańszy kredyt. To krótkoterminowe wstrzymanie popytu może wywrzeć lokalną presję na ceny. Z drugiej strony, powszechne przekonanie o rychłym uruchomieniu atrakcyjnego programu kredytowego może wywołać falę przyspieszonych decyzji zakupowych, by zdążyć przed potencjalnym wzrostem cen, co obserwowaliśmy przy starcie "Bezpiecznego Kredytu 2%".

Ten taniec oczekiwań i rzeczywistych działań banku centralnego i rządu jest nieustannym źródłem zmienności na rynku. Dla analityka to fascynujący poligon doświadczalny, dla osoby planującej zakup – często źródło frustracji i poczucia zagubienia. Zrozumienie tych mechanizmów pozwala jednak lepiej nawigować po wzburzonych wodach rynku nieruchomości. Zdolność kredytowa w kontekście oczekiwań również gra kluczową rolę; potencjalni kupujący mogą „projektować” przyszłą zdolność, licząc na niższe stopy, co wpływa na ich dzisiejsze działania i determinację w negocjacjach cenowych.

Równie ważny jest aspekt długu publicznego i ogólnej sytuacji finansowej państwa, która może wpłynąć na możliwości uruchamiania kosztownych programów wsparcia w przyszłości. Każdy program ma swoją cenę dla budżetu. Zatem pytanie o przyszłe programy wiąże się także z kondycją fiskalną państwa. To kolejny makroekonomiczny element (choć bezpośrednio związany z polityką rządową), który rzutuje na stabilność i przewidywalność rynku nieruchomości w Polsce. Czy będzie stać państwo na kolejny potężny impuls, czy rynek będzie musiał poradzić sobie sam, w realiach wysokich stóp i mniejszej zdolności kredytowej?

Patrząc holistycznie, stopy procentowe i programy rządowe to fundament, na którym wznosi się gmach analizy rynku mieszkaniowego. Bez ich uwzględnienia wszelkie prognozy byłyby niekompletne. Ich zmienność i wzajemne oddziaływanie sprawiają, że obraz przyszłości, w tym pytanie o to, czy ceny mieszkań będą spadać, jest dynamiczny i wymaga ciągłej aktualizacji. Obecnie przewaga hamującego wpływu stóp procentowych jest znacząca po wygaśnięciu poprzedniego programu, co sugeruje pewną presję na ceny, ale zależy to w dużej mierze od lokalnej dynamiki podaży i preferencji kupujących.

Podaż mieszkań i zmiana preferencji kupujących

Na rynku nieruchomości grają dwie podstawowe siły: popyt i podaż. Ale w tym tańcu, niczym w balecie, ważne są nie tylko liczby, ale i styl, choreografia – czyli w tym przypadku specyfika oferowanych nieruchomości i zmieniające się gusta kupujących. Analitycy rynkowi zauważają, że w ostatnim czasie widzimy narastanie rosnącej podaży ofert na rynku wtórnym, co w połączeniu z potencjalną nadpodażą w niektórych segmentach pierwotnego, zaczyna wywierać realny wpływ na dynamikę cen. Zmiany w preferencjach klientów to z kolei siła, która potrafi przerodzić nadpodaż w jednym segmencie w niedobór w innym, lub po prostu skierować strumień popytu w zupełnie nowe miejsca.

Zacznijmy od strony podażowej. Po okresie boomu budowlanego i intensywnych zakupów, deweloperzy dostarczają na rynek mieszkania z projektów rozpoczętych kilka lat temu. Chociaż liczba *nowych* rozpoczynanych budów w ostatnich kwartałach spadła (m.in. z powodu wysokich kosztów budowy i trudności w dostępie do finansowania), na rynek wciąż trafiają ukończone inwestycje. To powoduje, że w niektórych lokalizacjach czy segmentach (np. większe metraże, mieszkania kupowane głównie pod inwestycje) można zaobserwować rosnącą podaż, która nie spotyka się z adekwatnym popytem przy obecnych cenach i warunkach kredytowych. Nadpodaż jest zjawiskiem punktowym, ale tam gdzie występuje, może wywierać nacisk na ceny.

Jednocześnie obserwujemy rosnącą podaż na rynku wtórnym. Skąd to się bierze? Po pierwsze, część inwestorów, którzy kupowali mieszkania kilka lat temu z myślą o szybkim zysku, teraz może decydować się na ich sprzedaż. Po drugie, obecne realia finansowe – wysokie koszty utrzymania, rosnące raty kredytów, niższe stopy zwrotu z wynajmu w stosunku do cen zakupu – skłaniają niektórych właścicieli do upłynnienia swoich aktywów nieruchomościowych. Po trzecie, na rynek trafiają starsze nieruchomości, które nie spełniają już współczesnych standardów, a ich właściciele chcą się ich pozbyć. To wszystko zasila pulę dostępnych mieszkań "z drugiej ręki".

Teraz spójrzmy na drugą stronę medalu – zmieniające się preferencje kupujących. Tu obserwujemy kilka istotnych trendów. Najbardziej widocznym jest rosnące zainteresowanie tańszymi lokalami z rynku wtórnego. To bezpośredni efekt ograniczonej zdolności kredytowej i wysokich cen na rynku pierwotnym. Ludzie, którzy marzą o własnym M, ale nie stać ich na nowe mieszkanie w centrum, zaczynają szukać okazji na rynku wtórnym, często godząc się na kompromisy co do lokalizacji, standardu czy wieku budynku. Ten wzrost zainteresowania tańszymi opcjami na rynku wtórnym naturalnie wpływa na popyt w tym segmencie.

Kolejnym, coraz silniejszym trendem jest wzrost znaczenia energooszczędności i budownictwa zrównoważonego. W dobie rosnących rachunków za energię i coraz większej świadomości ekologicznej, potencjalni nabywcy coraz częściej pytają o standard energetyczny budynku, koszty ogrzewania, wentylację mechaniczną czy fotowoltaikę. Mieszkanie w starej, nieszczelnej kamienicy czy wielkiej płycie, z wysokimi opłatami eksploatacyjnymi, staje się mniej atrakcyjne w porównaniu do nowoczesnego, dobrze izolowanego bloku. Ten czynnik może prowadzić do dywersyfikacji cen: starsze, mniej efektywne mieszkania mogą odczuwać większą presję na spadek cen, podczas gdy nowe, energooszczędne projekty będą lepiej trzymać cenę. To zmiana w postrzeganiu wartości nieruchomości.

Na naszych oczach dokonuje się subtelna rewolucja w myśleniu o mieszkaniu. Kiedyś kluczowa była głównie lokalizacja i metraż. Dziś dochodzą do tego czynniki związane z komfortem życia, kosztami eksploatacji i wpływem na środowisko. Czy mieszkanie jest jasne? Czy jest dobrze wygłuszone? Czy ma dostęp do nowoczesnej infrastruktury? Te pytania pojawiają się coraz częściej. Deweloperzy, którzy dostosują swoją ofertę do tych zmieniających się preferencji, mają szansę na sukces, podczas gdy ci, którzy oferują produkty niedopasowane do oczekiwań, mogą mieć trudności ze sprzedażą po założonej cenie.

Zmniejszone zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi to kolejny element układanki, który wpływa na popyt i, co za tym idzie, na ceny. Gdy stopy procentowe depozytów są wysokie, a rynek najmu stał się mniej przewidywalny i potencjalnie mniej zyskowny (choćby ze względu na zmieniające się prawo), kupno mieszkania "na wynajem" przestaje być tak oczywistą i atrakcyjną formą lokowania kapitału jak jeszcze kilka lat temu. Inwestorzy, którzy stanowili znaczącą część kupujących, teraz często szukają innych dróg dla swoich pieniędzy. Ich wycofanie się z rynku wpływa na ogólny poziom popytu, a tym samym może przyczynić się do złagodzenia presji wzrostowej lub nawet wspierać tendencje spadkowe, zwłaszcza w segmentach tradycyjnie popularnych wśród inwestorów.

Rośnie podaż ofert na rynku wtórnym. Można to zaobserwować przeglądając portale z nieruchomościami – liczba ogłoszeń jest znacząca, a ich ekspozycja bywa długa. To klasyczny sygnał dla sprzedających: konkurencja jest duża, a kupujący mają większy wybór. W takiej sytuacji naturalną reakcją części sprzedających, którzy potrzebują szybko sprzedać nieruchomość (np. z powodów życiowych, finansowych), jest gotowość do negocjacji cenowych. To właśnie na rynku wtórnym, gdzie właściciele nie są instytucjami o dużych rezerwach finansowych (jak często bywają deweloperzy), presja na korektę cen jest bardziej odczuwalna. To tutaj cena mieszkania z drugiej ręki bywa przedmiotem intensywnych negocjacji.

Zmiany w preferencjach klientów nie oznaczają, że popyt zniknął całkowicie, ale że jest on bardziej selektywny i świadomy. Klienci częściej porównują oferty, dokładnie analizują wady i zalety, są mniej skłonni do impulsywnych decyzji, a bardziej skoncentrowani na znalezieniu nieruchomości, która naprawdę odpowiada ich potrzebom i możliwościom finansowym w dłuższej perspektywie. Nie chodzi już tylko o to, żeby "mieć", ale o to, żeby "mieć to, co ma sens i co jest dla mnie realnie osiągalne i ekonomicznie uzasadnione".

Równowaga między podażą a popytem jest dynamiczna. Wpływ na nią mają nie tylko nowe inwestycje, ale też ilość nieruchomości "uwalnianych" na rynku wtórnym oraz siła nabywcza i priorytety kupujących. Jeśli podaż będzie rosła szybciej niż popyt (szczególnie w kontekście spadającej siły nabywczej i zmniejszonego zainteresowania inwestycjami), naturalną konsekwencją będzie zwiększona presja na ceny. W tym rozdaniu to właśnie rosnąca podaż i zmieniające się, bardziej pragmatyczne i zorientowane na koszty, preferencje kupujących są jednymi z kluczowych sił, które mogą pchnąć ceny w dół, zwłaszcza na rynku wtórnym i w starszych segmentach rynku pierwotnego.

Można obrazowo powiedzieć, że rynek przestaje być "rynkiem sprzedającego", gdzie wszystko sprzedawało się na pniu po cenie wywoławczej, a zaczyna powoli, w niektórych segmentach, stawać się "rynkiem kupującego", gdzie jest większy wybór i możliwości negocjacji. Ten zwrot jest silnie związany z czynnikami podażowymi i zmianami w myśleniu nabywców. Analizując przyszłość cen, nie można pomijać tego subtelnego, aczkolwiek znaczącego przesunięcia w dynamice relacji między tym, co jest oferowane, a tym, czego poszukują klienci w dzisiejszych, bardziej wymagających realiach finansowych.

Zmiany te nie dotyczą każdej lokalizacji i każdego typu nieruchomości w jednakowym stopniu. Segmenty luksusowe, rzadkie i unikalne nieruchomości w topowych lokalizacjach mogą być mniej wrażliwe na te tendencje, ze względu na specyfikę popytu (często bazującego na kapitale własnym, a nie kredycie) i ograniczoną podaż. Jednak w masowym segmencie mieszkaniowym, te tendencje stają się coraz bardziej widoczne i stanowią istotny element analizy dotyczącej tego, czy ceny mieszkań będą spadać. To właśnie tam walka o klienta staje się intensywniejsza, a preferencje dotyczące energooszczędności czy dostępności transportu publicznego mają realny wpływ na decyzje zakupowe i negocjacje cenowe.

Sytuacja makroekonomiczna i geopolityka a ceny nieruchomości

Rynek nieruchomości, choć osadzony w lokalnych warunkach, nie funkcjonuje w próżni. Jest jak okręt płynący po wzburzonych wodach globalnej i krajowej gospodarki, na który dodatkowo wpływają nieprzewidziane prądy geopolityczne. Sytuacja makroekonomiczna w kraju i za granicą odgrywa coraz większą rolę w kształtowaniu nastrojów, zdolności kredytowej i ostatecznie cen mieszkań. Niepewność związana z szerszym kontekstem gospodarczym i wydarzeniami na świecie sprawia, że wszelkie prognozy są obarczone dużym ryzykiem, a rynek musi reagować na sygnały, które często wydają się odległe od codzienności polskiego osiedla, ale mają bezpośredni wpływ na portfele potencjalnych kupujących.

Kondycja gospodarki kraju bezpośrednio przekłada się na siłę nabywczą jego obywateli. Gdy gospodarka spowalnia lub wchodzi w recesję, rośnie bezrobocie, spada zaufanie konsumentów, a perspektywy dochodowe stają się niepewne. W takiej sytuacji ludzie są mniej skłonni do podejmowania wieloletnich zobowiązań finansowych, takich jak kredyt hipoteczny. Strach przed utratą pracy czy obawy o stabilność wynagrodzenia są naturalnymi hamulcami popytu na rynku mieszkaniowym. Niższy popyt, spowodowany osłabieniem siły nabywczej, to jeden z czynników, który sprzyja potencjalnemu spadkowi cen.

Inflacja, choć w ostatnim czasie spowalniająca, wciąż pozostaje wyzwaniem. Z jednej strony wysoka inflacja wpływa na koszty budowy (materiały, robocizna), co teoretycznie skłania deweloperów do podnoszenia cen lub niechęci do ich obniżania. Z drugiej strony, wysoka inflacja eroduje realną wartość dochodów i oszczędności konsumentów, ograniczając ich możliwości zakupu. Zdolność dostosowania cen przez deweloperów do rosnących kosztów budowy w obliczu spadającego popytu ze strony nabywców (osłabionych inflacją i wysokimi stopami) to prawdziwy test wytrzymałości rynku, a wynik tej batalii może zadecydować o kierunku cen.

Sytuacja gospodarcza za granicą również ma znaczenie. Polska gospodarka jest silnie powiązana z gospodarką strefy euro, a w szczególności z Niemcami. Problemy gospodarcze naszych głównych partnerów handlowych przekładają się na zamówienia dla polskich firm, ich kondycję finansową, a w efekcie na rynek pracy w Polsce. Spowolnienie gospodarcze za zachodnią granicą może oznaczać mniejszą liczbę zamówień eksportowych, co uderza w sektor produkcyjny, logistykę, a także usługi wspierające ten handel. To wszystko wpływa na perspektywy dochodowe pracowników, którzy są potencjalnymi nabywcami mieszkań.

Przejdźmy do geopolityki. Wojna za wschodnią granicą jest tragicznym wydarzeniem, które ma dalekosiężne skutki również dla rynku nieruchomości. Poza oczywistym elementem humanitarnym i wpływem na napływ ludności (co w krótkim okresie mogło wywołać lokalne, krótkotrwałe wzrosty cen najmu i popytu na mieszkania, zwłaszcza w większych miastach), konflikt destabilizuje region i generuje ogólną niepewność na rynku. Przedsiębiorstwa, które miały powiązania gospodarcze ze Wschodem, stanęły w obliczu poważnych wyzwań. Przepływ towarów, łańcuchy dostaw materiałów budowlanych (np. stal, drewno), wszystko to stało się bardziej kosztowne i mniej przewidywalne.

Geopolityka wpływa także na globalne rynki finansowe i ceny surowców, co rzutuje na koszty energii i inflację, a tym samym, po raz kolejny, na zdolność kredytową i siłę nabywczą. Dodatkowo, globalne napięcia polityczne i handlowe, takie jak potencjalne zmiany w polityce handlowej największych globalnych mocarstw (np. wprowadzanie nowych ceł czy restrykcji, które mogą uderzyć w eksporterów), tworzą klimat niepewności inwestycyjnej. Polskie przedsiębiorstwa, zwłaszcza te będące podwykonawcami dla zachodnich gigantów, mogą odczuć konsekwencje globalnych przetasowań, co finalnie odbije się na rynku pracy w naszym kraju.

Niepewna sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna wpływa także na postawy inwestorów. Kapitał w obliczu ryzyka szuka bezpiecznych przystani. W przeszłości nieruchomości bywały postrzegane jako taka przystań, zwłaszcza w czasach wysokiej inflacji. Jednak obecne wysokie stopy procentowe, koszt kredytu i mniejsza płynność rynku sprawiają, że inwestycja w nieruchomość "na wszelki wypadek" stała się mniej oczywista. Duża niepewność na rynku może skłaniać kapitał do lokowania w mniej ryzykownych lub bardziej płynnych aktywach.

Reakcja na te globalne i regionalne wstrząsy jest skomplikowana. Sytuacja gospodarcza przełoży się bezpośrednio na możliwości zakupowe i decyzje dotyczące zakupu mieszkań. Jeśli ludzi stać mniej lub boją się utraty pracy, popyt maleje. Jeśli firmy ograniczają inwestycje i zwalniają pracowników z powodu globalnego spowolnienia, mniej jest potencjalnych klientów na rynku. Te zjawiska, choć pozornie odległe, mają bezpośredni wpływ na to, czy ceny mieszkań będą spadać, ponieważ wpływają na równowagę między tym, ile osób chce i może kupić mieszkanie, a ile mieszkań jest na rynku.

Wpływ czynników makro i geo jest często rozłożony w czasie i trudny do precyzyjnego oszacowania. Nie jest to prosta zależność przyczynowo-skutkowa "A prowadzi do B". To raczej skomplikowana sieć naczyń połączonych. Osłabienie koniunktury globalnej przekłada się na spadek PKB w Polsce, spadek PKB wpływa na kondycję firm i rynek pracy, problemy na rynku pracy ograniczają siłę nabywczą i dostęp do kredytu, co finalnie wpływa na popyt na mieszkania i może wywołać spadek cen. Każde z tych ogniw ma znaczenie.

Optymizm, który był napędzał rynek w latach ubiegłych, w dużej mierze opierał się na silnym wzroście gospodarczym i stabilnej sytuacji geopolitycznej (lub przynajmniej braku poważnych wstrząsów w bezpośrednim sąsiedztwie). Obecne wyzwania – inflacja, wysokie stopy, wojna, napięcia handlowe – podkopują ten fundament. Konsumenci są bardziej ostrożni, deweloperzy bardziej wahają się z nowymi inwestycjami, a banki są ostrożniejsze w udzielaniu kredytów. Ten ogólny klimat niepewności jest sam w sobie czynnikiem hamującym popyt, co stawia pod znakiem zapytania możliwości utrzymania obecnych poziomów cenowych. W pewnym sensie, cała globalna i regionalna zawirowanie sprzyja myśleniu o tym, czy ceny mieszkań będą spadać.

Zjawiska te oddziałują na wszystkie segmenty rynku, ale ich siła może być różna. Na przykład, segment luksusowych nieruchomości może być mniej wrażliwy na wysokie stopy procentowe (bo nabywcy rzadziej korzystają z kredytów), ale już bardziej na nastroje inwestycyjne globalnych graczy czy stabilność systemów finansowych. Rynek mieszkań dla klasy średniej, silnie uzależniony od kredytu hipotecznego i stabilności zatrudnienia, jest najbardziej narażony na wahania koniunktury i problemy na rynku pracy. Geopolityka może także lokalnie wpłynąć na ceny w regionach graniczących z obszarami konfliktu lub tych, które przyjmują dużą liczbę uchodźców.

W tym złożonym środowisku, przewidywanie przyszłych cen nieruchomości to zadanie dla analityków wyposażonych w wiele narzędzi – od modeli ekonometrycznych po analizę sentymentu rynkowego i monitorowanie globalnych wydarzeń. Sytuacja makroekonomiczna i geopolityka dostarczają tła dla wszystkich innych czynników. Nie można ich ignorować, bo to one w dużej mierze decydują o tym, ile pieniędzy mamy w portfelu, jakie mamy perspektywy zawodowe i na ile stabilnie postrzegamy naszą przyszłość – a to są fundamentalne kwestie przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości na lata.

Perspektywy cen na rynku pierwotnym i wtórnym

Mówienie o "rynku nieruchomości" jako o jednorodnym organizmie jest sporym uproszczeniem. W rzeczywistości mamy do czynienia z co najmniej dwoma głównymi, choć powiązanymi ze sobą, segmentami: rynkiem pierwotnym (nowe mieszkania od deweloperów) i rynkiem wtórnym (nieruchomości "z drugiej ręki", sprzedawane przez dotychczasowych właścicieli). Perspektywy cenowe w obu tych segmentach bywają różne, a eksperci są co do nich mocno podzieleni, co potwierdzają najnowsze analizy. Zrozumienie tej dychotomii jest kluczowe do głębszej oceny, czy ceny mieszkań będą spadać i gdzie ten ewentualny spadek będzie najbardziej odczuwalny.

Według danych z badań, perspektywy dla rynku wtórnego rysują się nieco wyraźniej – przynajmniej jeśli chodzi o przeważający kierunek oczekiwanych zmian. Ponad połowa doradców i agentów nieruchomości przewiduje, że ceny mieszkań na rynku wtórnym spadną w najbliższym czasie. 36% sądzi, że ceny utrzymają się na obecnym poziomie, a tylko 11% spodziewa się dalszych wzrostów. Ten rozkład pokazuje, że to właśnie na rynku wtórnym panuje najsilniejsze przekonanie o możliwości wystąpienia korekty cenowej. Czemu? Czynników jest kilka i są one ściśle powiązane z tym, co omawialiśmy w poprzednich rozdziałach.

Rosnąca podaż ofert na rynku wtórnym, o której mówiliśmy wcześniej, jest jednym z głównych winowajców tej sytuacji. Kiedy potencjalni kupujący mają w czym wybierać – a portale ogłoszeniowe pękają w szwach od ofert – pozycja negocjacyjna sprzedającego słabnie. Właściciele, zwłaszcza ci, którym zależy na szybkiej transakcji (bo np. kupili już coś innego, potrzebują gotówki na inną inwestycję, albo nie chcą ponosić dalej kosztów utrzymania nieużywanego mieszkania), są bardziej skłonni do ustępstw i obniżania ceny wywoławczej, aby znaleźć nabywcę. To mechanizm rynkowy w czystej postaci.

Innym czynnikiem wywierającym presję na ceny starszych mieszkań z rynku wtórnego jest coraz większa świadomość kosztów utrzymania i preferencje dotyczące energooszczędności. Stare budownictwo często generuje wysokie rachunki za ogrzewanie, a jego standard bywa niższy. W obliczu rosnących cen energii, kupujący kalkulują przyszłe wydatki i są mniej skłonni przepłacać za nieruchomość, która w dłuższej perspektywie będzie kosztowna w eksploatacji. To sprawia, że takie mieszkania trudniej sprzedać, chyba że właściciel zdecyduje się na obniżkę, która zrekompensuje przyszłemu nabywcy konieczne inwestycje w remonty czy termomodernizację.

W kontraście do rynku wtórnego, perspektywy cen na rynku pierwotnym wydają się bardziej zróżnicowane i niejednoznaczne. W przypadku rynku pierwotnego agenci są podzieleni, a żadna opcja (spadek, stabilizacja, wzrost) nie dominuje w tak wyraźny sposób, jak spadek na rynku wtórnym. Skąd bierze się ta różnica w percepcji i rzeczywistej dynamice? Deweloperzy działają w innej specyfice kosztowej i finansowej niż indywidualni sprzedający. Mają do czynienia z wysokimi kosztami budowy, zakupu gruntu, finansowania inwestycji, marketingiem, etc. Ich marże są kalkulowane z wyprzedzeniem.

Deweloperzy są też często mniej skłonni do gwałtownego obniżania cen gotowych mieszkań, nawet w obliczu mniejszego popytu. Wolą raczej spowolnić tempo sprzedaży, wstrzymać wprowadzanie na rynek nowych projektów, oferować pakiety wykończeniowe w cenie, dopłaty do kredytu (jeśli pozwala prawo i warunki), niż znacząco obniżyć cenę metra kwadratowego. Obniżka cen może bowiem być odebrana jako sygnał problemów finansowych firmy, zniechęcić do zakupu w tej lokalizacji, a także rozgniewać tych, którzy kupili mieszkania wcześniej po wyższej cenie. Odporność na spadek cen na rynku pierwotnym jest więc często większa.

Z drugiej strony, rynek pierwotny odczuwa skutki zmniejszonego popytu, zwłaszcza w kontekście ograniczonej zdolności kredytowej i mniejszego zainteresowania zakupami inwestycyjnymi. Nie wszystkie mieszkania od deweloperów sprzedają się "na pniu". W niektórych projektach czy segmentach rośnie liczba niesprzedanych lokali. To tworzy teoretyczną presję na ceny. Jednak jak pokazuje doświadczenie, deweloperzy reagują na to wolniejszym startem nowych inwestycji lub "zamrażaniem" części oferty, a nie od razu radykalnymi obniżkami cen. Ich próg bólu, jeśli chodzi o schodzenie z ceny, jest często wyższy niż u indywidualnego sprzedającego.

Warto również pamiętać, że rynek pierwotny i wtórny mają różną specyfikę finansowania. Na rynku pierwotnym standardem są wpłaty na rachunek powierniczy w transzach, w miarę postępu prac. Na rynku wtórnym płatność (zwłaszcza przy zakupie na kredyt) odbywa się zazwyczaj jednorazowo po podpisaniu aktu notarialnego. Różnice w standardzie wykończenia i wieku nieruchomości są oczywiste, ale równie ważne są aspekty prawne i rękojmia – deweloper zapewnia gwarancję na nową nieruchomość. Wszystkie te różnice wpływają na postrzeganą wartość i gotowość nabywców do zapłaty określonej ceny. Większe zainteresowanie tańszymi lokalami z rynku wtórnego to symptom przesunięcia popytu w kierunku większej wrażliwości na cenę nominalną.

Ostateczna dynamika cenowa na obu rynkach zależeć będzie od wzajemnego oddziaływania wszystkich omawianych czynników: poziomu stóp procentowych (który wpływa na kredyt na obu rynkach), dostępności i warunków programów rządowych, ogólnej kondycji gospodarki, wpływu geopolityki na nastroje i siłę nabywczą, a także lokalnej dynamiki podaży i zmian w preferencjach kupujących. Wydaje się, że w perspektywie najbliższych miesięcy spadek cen mieszkań jest bardziej prawdopodobny i bardziej odczuwalny w segmentach rynku wtórnego, zwłaszcza dla starszych i mniej atrakcyjnych energetycznie nieruchomości, podczas gdy rynek pierwotny będzie prawdopodobnie wykazywał większą odporność na znaczące spadki cen, skupiając się raczej na utrzymaniu cen lub łagodnych korektach poprzez bonusy czy pakiety.

Warto śledzić te rozbieżności w prognozach. Rynek wtórny jest bardziej rozdrobniony i mniej zorganizowany, co sprzyja szybszemu dostosowywaniu się cen do zmieniającej się sytuacji popytowo-podażowej, często poprzez negocjacje indywidualne. Rynek pierwotny, zdominowany przez deweloperów o określonej strategii biznesowej i znacznie większych zasobach, reaguje inaczej – bardziej poprzez zarządzanie podażą niż agresywne obniżanie cen. Te różnice w mechanizmach działania obu rynków wyjaśniają, dlaczego perspektywy dla każdego z nich są tak różne, a analitycy są podzieleni, szczególnie w odniesieniu do stabilności lub wzrostów na rynku pierwotnym, podczas gdy co do rynku wtórnego panuje większa zgodność co do możliwości spadku cen.

Kupujący stojący dziś przed wyborem: nowe czy używane, muszą wziąć pod uwagę te zróżnicowane perspektywy. Mieszkanie na rynku wtórnym może oferować potencjał większej negocjacji ceny i dostępność "od ręki", ale może wymagać większych nakładów na remonty i utrzymanie. Nowe mieszkanie daje komfort świeżości i nowoczesne standardy, ale jego cena nominalna jest często wyższa, a możliwości negocjacyjne mniejsze. Decyzja zależy od indywidualnych preferencji, możliwości finansowych i gotowości na ewentualne ryzyko spadku wartości w zależności od segmentu. Cały rynek mieszkaniowy w Polsce pokazuje dynamiczną mozaikę, a odpowiedź na pytanie "Czy ceny mieszkań będą spadać?" nie jest jedna, ale zróżnicowana w zależności od tego, o którym jego segmencie rozmawiamy.