Czy ceny mieszkań spadną w 2025?

Zapewne wielu zadaje sobie to pytanie, przeglądając oferty i śledząc rynkowe zawirowania: Czy ceny mieszkań spadną w 2025? Perspektywy na przyszły rok, choć złożone i pełne wzajemnie wpływających na siebie czynników, wydają się krystalizować w jedno: gwałtownych, spektakularnych obniżek cen raczej nie uświadczymy, a jeśli nastąpi jakakolwiek korekta, to będzie ona niewielka i dotyczyć będzie przede wszystkim konkretnych segmentów rynku lub lokalizacji.

Analiza obecnej sytuacji rynkowej, choć daleka od jednolitego obrazu, pozwala zarysować kluczowe siły działające na ceny. Spójrzmy na niektóre prognozy i obserwacje zgromadzone z różnych źródeł i okresów:

Powyższe dane ukazują wyraźny rozdźwięk: pomimo zauważalnego osłabienia popytu, wynikającego głównie z braku dostępnych i atrakcyjnych form finansowania oraz wysokich stóp procentowych, ceny pozostają oporne na spadki. Rynek zdaje się tkwić w pewnego rodzaju patowej sytuacji, gdzie presja na sprzedaż po stronie deweloperów spotyka się z presją na wysokie koszty realizacji projektów i oporem materiału cenowego po stronie właścicieli na rynku wtórnym. Taki stan równowagi, czy raczej jej braku, ma głębokie korzenie i zasługuje na szersze omówienie.

Co dalej po Kredycie 2%? Wpływ programów i stóp na popyt w 2025

Wycofanie się z życia programu "Bezpieczny Kredyt 2%" zadziałało na rynku nieruchomości niczym wciśnięcie hamulca ręcznego. Nagłe urwanie możliwości zaciągania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach zdusiło znaczną część popytu, który był sztucznie podtrzymywany przez to właśnie wsparcie. Działanie programu było jak zastrzyk adrenaliny dla wycieńczonego organizmu; na moment pobudziło go do szaleńczego biegu, by potem pozostawić w jeszcze większym letargu.

Statystyki sprzedaży mówią tu same za siebie i to dość dosadnie. W porównaniu do szczytowych miesięcy działania programu, w niektórych kluczowych aglomeracjach liczba transakcji deweloperskich spadła o mniej więcej jedną trzecią, a w najlepszym razie o jedną czwartą. To potężne tąpnięcie, które wyraźnie pokazuje, jak duży odsetek kupujących polegał na tym specyficznym narzędziu finansowania i jak bardzo ich zdolność kredytowa i psychika zostały nadwyrężone jego brakiem.

Sytuacji nie pomaga brak jasności co do przyszłości ewentualnych programów wsparcia dla mieszkalnictwa. Perspektywa wprowadzenia następcy, roboczo nazywanego niegdyś "Kredyt 0%", zniknęła z horyzontu. Zapowiedziana rezygnacja z tego konkretnego projektu i brak konkretnych, alternatywnych propozycji ze strony rządowej powoduje, że potencjalni kupujący, zwłaszcza ci o niższych lub przeciętnych dochodach, nie mają na czym oprzeć swoich nadziei na poprawę dostępności kredytu. Można by rzec, że nadzieja na nowe impulsy popytowe została uziemiona, a co za tym idzie, ich decyzje o zakupie odkładane są na nieokreśloną przyszłość.

Do tego dochodzi kwestia stóp procentowych, będąca kluczowym czynnikiem dla wyliczania zdolności kredytowej większości gospodarstw domowych. Wszyscy pamiętamy cykl drastycznych podwyżek, które w mgnieniu oka wywindowały koszt pieniądza i znacząco ograniczyły kwoty, jakie banki były skłonne pożyczać. Chociaż inflacja wydaje się schodzić z wierzchołka, perspektywa rychłych i znaczących obniżek stóp procentowych, która jeszcze kilka miesięcy temu rysowała się jako całkiem realna, oddala się w czasie. Rada Polityki Pieniężnej zdaje się czekać, nie śpiesząc się z decyzjami, które mogłyby wesprzeć rynek kredytów hipotecznych, a w efekcie rynek mieszkaniowy. To oczekiwanie, jak przekonaliśmy się wielokrotnie, bywa dla rynku bardzo kosztowne i demobilizujące. Co tu dużo mówić, rynek czeka na ruch, którego na razie nie widać na horyzoncie. I o ile nie widać światełka w tunelu w kwestii znaczących obniżek stóp procentowych, trudno oczekiwać, aby popyt na kredyt hipoteczny magicznie się odbudował, pociągając za sobą sprzedaż mieszkań na miarę "starych", lepszych czasów.

Analizując sytuację z perspektywy eksperta rynkowego, widzimy wyraźnie, że popyt na mieszkania w 2025 roku będzie w ogromnej mierze zależał od zewnętrznych bodźców. Jeśli nie pojawią się nowe programy wsparcia rządowego, skonstruowane w sposób rzeczywiście zwiększający dostępność mieszkań dla szerokiej grupy Polaków, lub jeśli stopy procentowe nie spadną znacząco, ożywienie rynku będzie trudne do osiągnięcia. Obserwując dynamikę gospodarczą i polityczną, obie te zmienne są obarczone sporą dozą niepewności, a ich pozytywny wpływ na popyt w pierwszej połowie 2025 roku wydaje się mało prawdopodobny. Jesteśmy w punkcie, gdzie rynek czeka na impuls z zewnątrz, ale ten impuls zdaje się opóźniać.

Zmniejszona aktywność kupujących przekłada się bezpośrednio na liczbę zawieranych transakcji. To podstawowe równanie rynkowe – mniej chętnych z odpowiednim finansowaniem oznacza mniej sprzedaży. Brak "paliwa" w postaci taniego kredytu lub rządowych dopłat sprawił, że część potencjalnych nabywców wypadła z rynku, a inni przyjęli postawę "poczekam i zobaczę". Taka postawa jest w pełni zrozumiała w świetle niepewności dotyczącej cen i warunków kredytowania, ale dla deweloperów i sprzedających oznacza to okres chudych lat. Deweloperzy, aby w ogóle utrzymać sprzedaż na jakimkolwiek poziomie, mogą być zmuszeni szukać alternatywnych metod zachęcenia klienta, ale o tym za moment. Kluczowe jest jednak to, że perspektywy dynamicznego wzrostu sprzedaży w 2025 są niewielkie, o ile nie zmieni się zasadniczy układanka finansowa dla przeciętnego Polaka.

Obserwując historię rynków w podobnych okresach przejściowych, widać, że klienci w takich momentach stają się niezwykle wybredni. Szukają "okazji", analizują każdy detal oferty, porównują z aptekarską precyzją. Standardowe mieszkania w typowych lokalizacjach mogą mieć problem ze znalezieniem nabywcy, chyba że cena będzie bardzo atrakcyjna, a na to, jak już wiemy, deweloperzy niechętnie się godzą w cenniku bazowym. Sytuacja popytowa w 2025 roku będzie więc testem cierpliwości dla wszystkich graczy na rynku, a zwłaszcza dla sprzedających, którzy muszą pogodzić się z wolniejszym tempem sprzedaży i koniecznością większych ustępstw, choćby ukrytych. To klasyczne przeciąganie liny między siłą finansową kupujących a kosztami realizacji inwestycji. I na ten moment lina jest dość mocno napięta, ale brak impulsu finansowego trzyma stronę popytu na mocno pasywnym stanowisku, co bez wątpienia wpływa na fakt, że dalsze spadki cen w 2025, choć możliwe lokalnie, nie będą zjawiskiem masowym.

Z punktu widzenia analizy behawioralnej, obecna sytuacja na rynku doskonale obrazuje, jak kluczowa jest stabilność i przewidywalność otoczenia prawnego i finansowego dla tak dużej decyzji, jaką jest zakup mieszkania. Program "Kredyt 2%" zapewniał iluzoryczne poczucie bezpieczeństwa i jasne warunki, na których można oprzeć decyzję. Jego brak odsłonił brutalną rzeczywistość wysokich kosztów finansowania. Powrót zaufania i aktywizacja popytu będą wymagały albo przywrócenia korzystnych warunków kredytowania, albo wyraźnego sygnału, że "dołek" cenowy lub warunkowy (promocje) został osiągnięty. Bez tego, rynek pozostanie w zawieszeniu, a perspektywy na rok 2025 w kontekście dynamicznej sprzedaży i odczuwalnego wzrostu popytu rysują się blado. Jak mawiają, czas pokaże, ale zegar nie tyka na korzyść sprzedających, a brak jasnego kierunku w polityce mieszkaniowej tylko pogłębia tę niepewność. Rynek jest na rozdrożu, a ścieżka wiodąca do znaczącego wzrostu popytu w 2025 roku wydaje się mocno zarośnięta, pozbawiona łatwo dostępnego finansowania. Popyt, ten najważniejszy silnik rynku, pracuje obecnie na bardzo wolnych obrotach.

Wielu potencjalnych nabywców liczyło na efekt kuli śnieżnej – że program ruszy, napędzi rynek, deweloperzy zaczną budować więcej, ceny spadną. Niestety, brak kontynuacji wsparcia wywołał efekt przeciwny. Kula śnieżna popytu utknęła w miejscu. To nie tylko kwestia psychologii, ale twardej matematyki zdolności kredytowej, która wciąż jest ograniczona przez wysokie wskaźniki. Jeśli marzysz o własnym M i twoje plany opierały się na "programach", musisz uzbroić się w cierpliwość lub przewartościować swoje oczekiwania, bo na razie horyzont w 2025 roku nie zapowiada szturmu kupujących napędzanych łatwo dostępnym kredytem. Bez znaczących zmian w stopach procentowych lub w rządowej polityce mieszkaniowej, dynamika popytu w 2025 roku prawdopodobnie pozostanie na obecnym, stłumionym poziomie. Jest to kluczowy czynnik wpływający na to, że mimo niskiej sprzedaży, ceny nie doznają gwałtownego załamania, tworząc dość paradoksalną sytuację rynkowego zastoju.

Rynek w 2025: Niska sprzedaż, stabilne ceny i promocje deweloperów

Aktualna rzeczywistość na rynku nieruchomości to obraz daleki od sielanki, jaką niektórzy pamiętają z czasów programów czy rekordowo niskich stóp procentowych. Jesteśmy świadkami swoistego "pata", gdzie niska liczba zawieranych transakcji staje się nową normą. Potencjalni nabywcy, w dużej mierze pozbawieni paliwa w postaci taniego kredytu hipotecznego lub rządowego wsparcia, wstrzymują się z decyzjami, zajmując pozycję wyczekującą. Ta postawa "na przeczekanie" jest jak woda na młyn dla tej narracji, że ceny mieszkań w 2025 mogą co najwyżej doświadczyć kosmetycznych korekt, a nie głębokich cięć.

Dane o sprzedaży są bezlitosne i stanowią namacalny dowód tego zastoju. Po zakończeniu działania programu "Bezpieczny Kredyt 2%", dynamika sprzedaży deweloperskiej uległa gwałtownemu spowolnieniu. Mówimy tu o spadkach liczby zawieranych umów o skalę rzędu 30%, a w niektórych przypadkach nawet więcej, w porównaniu do okresów największej prosperity. Taki spadek obrotów w normalnej sytuacji rynkowej, przy stabilnych kosztach, mógłby szybko przełożyć się na presję cenową, wymuszając na sprzedających obniżki w celu pobudzenia popytu.

Jednak rynek mieszkaniowy nie jest rynkiem "normalnym" w tym sensie, że czynniki kosztowe mają tu ogromne znaczenie. Deweloperzy, którzy rozpoczęli inwestycje w okresie wysokich cen materiałów budowlanych, drogiej pracy i kosztownego finansowania, nie mają dużego pola manewru w kwestii obniżek cen katalogowych. Ich marże, choć często wysokie, nie są nieograniczone i są skalkulowane na podstawie konkretnego biznesplanu. Gwałtowne cięcie cen oznaczałoby po prostu generowanie strat na realizowanych projektach, co dla żadnego racjonalnie działającego przedsiębiorcy nie jest pożądane. Deweloperzy muszą liczyć każdy grosz, a koszty materiałów budowlanych, choć w ostatnich miesiącach nieco się ustabilizowały, wciąż są na znacznie wyższym poziomie niż przed pandemią, a co gorsza, inflacja nadal jest zauważalna, co rzutuje na kosztorysowanie nowych przedsięwzięć. Można śmiało powiedzieć, że stabilizacja cen w 2025 wynika w dużej mierze z odporności kosztowej po stronie deweloperów.

Co zatem robią deweloperzy, gdy ceny katalogowe są "święte", a sprzedaż kuleje? Uciekają się do promocji. To nie są jednak często jawne obniżki cen za metr kwadratowy, widoczne gołym okiem. Są to raczej dodatki do mieszkania, które w pewien sposób rekompensują klientowi jego wysoki koszt. Mówimy tu o promocyjnym pakiecie wykończeniowym "pod klucz", darmowym miejscu parkingowym (które normalnie kosztuje od kilkudziesięciu do nawet ponad stu tysięcy złotych), rabatach na komórkę lokatorską, czy elastycznych warunkach płatności. Te "ukryte" promocje są formą negocjacji ceny, która pozwala deweloperowi utrzymać oficjalną stawkę za metr kwadratowy, a jednocześnie dać klientowi poczucie, że coś "zyskał". W 2025 roku takich zabiegów marketingowych, będących de facto ukrytą formą elastyczności cenowej, będzie prawdopodobnie coraz więcej.

Brak dramatycznych obniżek cen, pomimo niskiej sprzedaży, to również kwestia płynności rynku. Mieszkania, zwłaszcza nowe, nie są towarem, który łatwo i szybko przecenić jak warzywa na targu. Decyzja o obniżce ceny metra kwadratowego o 10 czy 15% na dużej inwestycji to ogromna kwota w bezwzględnych liczbach, która może zachwiać rentownością całego przedsięwzięcia. Deweloperzy woli czekać, wierząc (lub mając nadzieję), że sytuacja w końcu się poprawi – pojawią się nowe programy, stopy procentowe spadną, a kupujący wrócą na rynek. W tej grze na czas, strona sprzedająca ma w ręku argument w postaci braku presji ze strony banków (pod warunkiem stabilnej sytuacji finansowej dewelopera), które nie zmuszają ich do pośpiesznej wyprzedaży poniżej kosztów. To również czynnik, który skutecznie blokuje lawinowe spadki cen.

Warto też spojrzeć na rynek wtórny, który historycznie często reaguje na zmiany popytu nieco wolniej, ale potrafi podążać za trendami rynku pierwotnego. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym, często niezwiązani bezpośrednio z terminami i kosztami projektu deweloperskiego, mają jeszcze większą "siłę" w oczekiwaniu na swojego klienta. Mają tendencję do przyzwyczajania się do pewnego poziomu cen, a wizja znacznej obniżki, która oznaczałaby "stratę" w porównaniu do historycznych wycen, jest dla nich często nie do przyjęcia. Ten psychologiczny opór przed obniżaniem cen, zwłaszcza w warunkach inflacji, gdzie " nominalnie" cena niby stoi w miejscu, ale realnie traci na wartości, jest kolejnym czynnikiem hamującym spadki cen. W efekcie, rynek wtórny również staje w obliczu niskiej płynności i długich okresów sprzedaży, ale bez automatycznego przekładania się tego na radykalne obniżki cen ofertowych, co dalej utrzymuje ogólny obraz rynku zdominowany przez stabilność cen, a nie ich krach. Deweloperzy zaś obserwując rynek wtórny, również nie czują presji na masowe wyprzedaże, utwierdzając się w przekonaniu o "słuszności" swoich cen.

Podsumowując perspektywy na 2025 rok dla cen, wszystko wskazuje na kontynuację obecnych trendów. Niska sprzedaż będzie towarzyszyć stabilnym cenom katalogowym, maskowanym coraz częstszymi i być może bardziej atrakcyjnymi promocjami deweloperskimi. Dopiero znaczący, strukturalny wstrząs – albo potężny impuls popytowy (mało prawdopodobny bez programów i taniego kredytu), albo katastrofalny wzrost kosztów i kłopoty finansowe deweloperów na dużą skalę (równie mało prawdopodobne w krótkim terminie) – mógłby zmienić ten obraz. Na ten moment, najbardziej realnym scenariuszem na 2025 rok jest utrzymanie się obecnego "pata", gdzie ceny mieszkań będą się bronić przed spadkami, a rynek będzie powoli toczył się naprzód, bazując na cierpliwości i elastyczności, zwłaszcza po stronie deweloperów oferujących bonusy, które obniżają realny koszt zakupu dla kupującego, choć nie są formalną obniżką ceny metra. Mimo tego, to właśnie promocje mogą być jedyną "ulicą jednokierunkową" do choćby iluzorycznej obniżki dla klienta w obliczu betonowych cen podstawowych.

Przyjrzymy się rynkowi pierwotnemu z bliska. Deweloper, zanim obniży cenę na pylonie, zastanowi się dziesięć razy. Koszty materiałów – proszę bardzo, stal zdrożała o X%, cement o Y%, robocizna o Z%. Koszt gruntu – licytacje nadal potrafią zaskoczyć, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach. Finansowanie budowy – stopy procentowe wciąż bolą. Do tego dochodzą koszty marketingu, sprzedaży, podatki. Łańcuch kosztowy jest długi i na każdym etapie wzbogacany o nowe "niespodzianki". Obniżenie ceny np. o 10% oznaczałoby dla wielu projektów zejście poniżej granicy opłacalności. To dlatego deweloper woli poczekać, nawet rok czy dwa, na lepszą koniunkturę, niż sprzedawać ze stratą. I ten fakt, to twarde "nie" dla głębokich obniżek w cennikach, stanowi fundament stabilności cenowej, której spodziewamy się w 2025 roku, niezależnie od niskiego wolumenu sprzedaży. Klienci, którzy liczą na powtórkę wyprzedaży, jakich bywały na rynkach kryzysowych, mogą być rozczarowani – tu rządzą koszty budowy, a te nie spadają.

A co z rynkiem wtórnym? Często słyszy się opowieści o okazjach. Owszem, zdarzają się sytuacje, gdy ktoś musi sprzedać szybko – rozwód, wyjazd, pilna potrzeba gotówki. W takich przypadkach cena może być niższa od rynkowej o 5, 7, czasem nawet 10%. Ale to pojedyncze przypadki, a nie trend masowy. Większość sprzedających, jeśli nie ma pistoletu przy skroni, poczeka. Wynajmą mieszkanie, zacisną zęby, wystawią kawalerki po horrendalnych cenach. Psychologia działa tu silniej niż ekonomia. "Moje mieszkanie jest warte X, bo sąsiad sprzedał za tyle", to częstsza myśl niż kalkulacja realnej sytuacji rynkowej. W efekcie, również na rynku wtórnym ceny ofertowe trzymają się mocno, a transakcje zawierane są po dłuższych negocjacjach lub po prostu ich nie ma. To swoisty paraliż, gdzie ceny w 2025 będą utrzymywały się na wysokich poziomach pomimo zastoju w sprzedaży. I dopóki jeden z kluczowych czynników – koszty budowy, dostępność finansowania czy psychologia sprzedających – się nie zmieni fundamentalnie, ten pat cenowy będzie trwał.

Z punktu widzenia analityka rynkowego, jest to moment, w którym standardowe reguły ekonomii wydają się działać w zwolnionym tempie, zniekształcone przez unikalne cechy rynku nieruchomości (wysokie koszty wejścia, brak płynności, kapitałochłonność). Prognoza stabilnych cen, nawet przy niskiej sprzedaży, na rok 2025, jest właśnie odbiciem tej złożonej rzeczywistości. Nie oznacza to braku *jakichkolwiek* obniżek – na przykład mieszkania w gorszych lokalizacjach, o nieatrakcyjnym rozkładzie, czy te, które długo wiszą na rynku, mogą doświadczyć niewielkich spadków. Ale to będzie raczej selektywna erozja cen, a nie generalne tąpnięcie. Większość deweloperów i sprzedających na rynku wtórnym woli zaoferować "coś ekstra" lub po prostu czekać na lepsze czasy, niż symbolicznie obniżyć cenę metra kwadratowego w 2025 roku, co w ich mniemaniu mogłoby zainicjować niekorzystną spiralę. Krótko mówiąc, 2025 rok zapowiada się jako czas wyczekiwania, niskiej płynności i oporu cenowego, podszytego "promocjami" jako cichym ustępstwem na rzecz klienta.

Reforma planowania przestrzennego i nowe grunty - szansa na zwiększenie podaży?

Jednym z od dawna bolących punktów polskiego rynku mieszkaniowego jestChroniczny brak dostępności gruntów, które można w rozsądnym czasie i bez nadmiernych przeszkód przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową. Proces planowania przestrzennego był przez lata skomplikowany, niejasny i często generował mnóstwo problemów, zarówno dla inwestorów, jak i gmin. To właśnie ten element - podaż ziemi pod budowę - jest kluczowy w długoterminowej perspektywie równoważenia rynku i wpływania na ceny, co rzutuje również na to, czy i w jakim stopniu rynek mieszkaniowy w 2025 roku będzie mógł zareagować zwiększeniem podaży.

Właśnie dlatego tak duże nadzieje, przynajmniej w teorii, pokłada się w reformie planowania przestrzennego, która weszła w życie i której kluczowe etapy mają zostać zrealizowane w najbliższym czasie. Głównym założeniem tej reformy jest zastąpienie dotychczasowych, często chaotycznych "studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego" przez bardziej szczegółowe i precyzyjne "plany ogólne". Gminy dostały na uchwalenie tych dokumentów czas do końca 2025 roku. Ich celem jest m.in. wskazanie konkretnych obszarów przeznaczonych pod różne typy zabudowy, w tym mieszkaniową, co w założeniu ma uprościć i przyspieszyć proces uzyskiwania warunków zabudowy i pozwoleń na budowę.

Potencjalnie, reforma ta może stworzyć znacznie lepsze warunki dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Jeśli gminy rzetelnie wywiążą się z obowiązku uchwalenia planów ogólnych w wyznaczonym terminie i rzeczywiście wskażą w nich wystarczającą ilość gruntów pod mieszkaniówkę, otworzy to drzwi dla nowych projektów deweloperskich. Obecnie wiele gruntów jest zablokowanych przez brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub niejasności w studium. Nowe przepisy, w idealnym scenariuszu, miałyby przeciąć ten węzeł gordyjski biurokracji i niepewności, udrażniając rurociąg podaży.

Do tego dochodzi zapowiadana "ustawa podażowa", której projekt, zgodnie z zapowiedziami, miał trafić pod obrady parlamentu na początku 2025 roku. Celem tej ustawy jest m.in. usprawnienie procesu udostępniania na cele budownictwa mieszkaniowego gruntów będących w posiadaniu Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Gdyby udało się efektywnie uruchomić pulę takich gruntów, mogłoby to dodatkowo zwiększyć dostępną bazę ziemi pod zabudowę, potencjalnie łagodząc presję na ceny działek, która jest istotnym składnikiem końcowej ceny mieszkania. Łącznie, reforma planistyczna i ustawa podażowa tworzą teoretyczny potencjał do znaczącego zwiększenia dostępności gruntów.

Jednak, jak to często bywa w przypadku tak dużych zmian legislacyjnych w Polsce, droga od teorii do praktyki bywa wyboista i długa. Po pierwsze, sam proces uchwalania planów ogólnych przez gminy może napotkać na opór, problemy interpretacyjne czy zwykłą opieszałość administracyjną. Wyznaczone terminy są ambitne, ale nie ma gwarancji, że wszystkie gminy się z nich wywiążą. Po drugie, nawet jeśli plany zostaną uchwalone i grunty wskazane, to wcale nie oznacza, że następnego dnia na tych działkach pojawią się koparki. Zwiększenie podaży gruntów w planach to jedno, a fizyczne rozpoczęcie budowy to zupełnie inna historia. Potrzeba na to czasu – na sprzedaż działki (często w przetargu), na wykonanie projektów, uzyskanie pozwoleń na budowę (co również potrafi trwać miesiącami), na przygotowanie infrastruktury technicznej (drogi, media) – a to wszystko zajmuje miesiące, a nawet lata. Zatem efekt reformy planowania przestrzennego na rzeczywistą podaż nowych mieszkań w 2025 roku będzie raczej minimalny, o ile w ogóle zauważalny w liczbach gotowych lokali. Jej wpływ to perspektywa średnio- i długoterminowa.

Ustawa podażowa również niesie ze sobą sporo niewiadomych. Na ile faktycznie uruchomi "nowe" grunty? Na jakich warunkach będą one udostępniane? Czy będzie to proces przejrzysty i efektywny? Historia pokazuje, że zarządzanie publicznymi gruntami pod inwestycje często bywa skomplikowane i obarczone ryzykiem przeciągania się procedur. Nawet najlepsze założenia legislacyjne mogą napotkać na bariery praktyczne, opór urzędniczy czy problemy techniczne. Jej realny wpływ na rynek w 2025 roku zależy od tempa jej wdrożenia i skuteczności działania administracji. Można pokusić się o stwierdzenie, że w krótkiej perspektywie (czyli właśnie w 2025 roku), ustawa ta, nawet jeśli zostanie szybko uchwalona, nie zdąży wygenerować na tyle dużej puli nowych inwestycji, aby w odczuwalny sposób wpłynąć na rynek mieszkaniowy i przyczynić się do spadków cen mieszkań w 2025 roku poprzez zwiększenie podaży.

Obecnie, pomimo zapowiedzi i trwających reform, problem z dostępnością gruntów gotowych do szybkiego zabudowania w atrakcyjnych lokalizacjach nadal pozostaje kluczowym ograniczeniem dla deweloperów. Brakuje działek z uchwalonym miejscowym planem, uzbrojonych, z rozwiązaną kwestią dojazdu. Deweloperzy spędzają dużo czasu i środków na "odmrażaniu" ziemi, zmieniając jej przeznaczenie, walcząc z biurokracją. To kosztuje i wydłuża proces inwestycyjny. Sytuacja ta jest jednym z filarów, na których opiera się opór cenowy na rynku pierwotnym – wysoki koszt gruntu lub długotrwały i ryzykowny proces jego "przygotowania" musi znaleźć odzwierciedlenie w końcowej cenie mieszkania. Deweloper nie zbuduje tanio na drogiej lub problematycznej działce.

Patrząc realistycznie na 2025 rok, reformy planowania przestrzennego i ewentualne efekty ustawy podażowej należy traktować raczej jako zwiastuny potencjalnych zmian w perspektywie kilku lat, a nie jako czynniki, które fundamentalnie zmienią układ sił na rynku w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy. Zwiększenie podaży gruntów i uproszczenie procedur to z pewnością kroki w dobrym kierunku, niezbędne dla zdrowego rozwoju rynku mieszkaniowego w przyszłości, ale ich "dojrzewanie" i przekładanie się na fizyczną podaż mieszkań jest procesem, który wymaga czasu. Budowa osiedla to nie budka z kebabem, która powstaje w miesiąc. To wielomiesięczny, a często wieloletni cykl. Zanim nowe plany i uwolnione grunty zaowocują oddanymi do użytku budynkami, minie co najmniej 2-3 lata od momentu wejścia w życie kluczowych przepisów czy udostępnienia ziemi. A zatem, choć reformy te są ważnym tematem do analizy w kontekście przyszłości, w 2025 roku nie będą one decydującym czynnikiem wpływającym na cenę mieszkań. Ich rola w kontekście odpowiedzi na pytanie czy ceny mieszkań spadną w 2025 jest marginalna.

Można by rzec, że reforma planistyczna jest jak posianie nasion, które zaowocują za jakiś czas. A ustawa podażowa jak próba odśnieżenia drogi do pola. To potrzebne działania, ale na żniwa w postaci zalewu tanich mieszkań wybudowanych na nowych, łatwo dostępnych gruntach, musimy poczekać. W 2025 roku będziemy raczej obserwować początkowe etapy tego procesu – uchwalanie pierwszych planów, pierwsze przetargi na grunty z nowymi przeznaczeniami, dyskusje o szczegółach ustawy. Nie będzie to rok, w którym zwiększona podaż gruntów zaleje rynek i stłumi dynamikę cenową. Ograniczona podaż gruntów z odpowiednim przeznaczeniem i infrastrukturą pozostanie więc w 2025 roku jednym z czynników wspierających obecny poziom cen, a nie czynnikiem wywołującym ich spadek.

Deweloperzy, choć patrzą na te zmiany z nadzieją na przyszłość, w bieżącym planowaniu na 2025 rok wciąż opierają się na dostępności gruntów, które udało im się zdobyć wcześniej lub które są na zaawansowanym etapie przygotowania. Nowe możliwości, jakie stworzą reforma planistyczna i ustawa podażowa, pojawią się w ich banku ziemi z opóźnieniem. To również wpływa na fakt, że perspektywa znacznego zwiększenia liczby nowych inwestycji w 2025 roku, co mogłoby z czasem zwiększyć konkurencję i wywrzeć presję na ceny, jest ograniczona. Krótko mówiąc, podaż "fizyczna" nowych mieszkań w 2025 roku będzie wciąż w dużej mierze pochodną inwestycji rozpoczętych w poprzednich okresach, na "starych" zasadach planowania przestrzennego i dostępu do gruntów. Dlatego też szanse na to, że podaż mieszkań w 2025 roku znacząco wzrośnie dzięki nowym regulacjom, a tym samym wpłynie na spadek cen, są minimalne. Nowe przepisy to inwestycja w przyszłość rynku, nie w jego najbliższy, 2025 rok.