Czy Ceny Domów Spadną w 2025 Roku?

Zimny pot na czole, zaciśnięte pięści – oto realia wielu, którzy zastanawiają się, czy ceny domów spadną. To pytanie, niczym fatum wiszące nad rynkiem nieruchomości, budzi nadzieje i lęki, ale prawda, choć bywa niewygodna, wymaga rzeczowej oceny. Spadek cen domów nie jest gwarantowany, a dynamika rynku sugeruje złożony obraz, daleki od jednostronnego scenariusza. Zrozumienie tej zmienności jest kluczem do podjęcia świadomej decyzji, czy to o zakupie, czy budowie.

Analiza perspektyw rynkowych i dynamika cen wymagają spojrzenia na kilka kluczowych wskaźników jednocześnie. Nie wystarczy obserwacja pojedynczego trendu; liczy się wzajemne oddziaływanie wielu sił gospodarczych i społecznych. Zderzenie rosnących kosztów budowy, inflacji i zmieniającego się popytu tworzy koktajl, którego efekty wcale nie są oczywiste.

Przyjrzyjmy się wybranym danym, które pomagają nam zrozumieć obecną sytuację na rynku nieruchomości.

Powyższe zestawienie danych rynkowych, choć w syntetycznej formie, rysuje złożony obraz sytuacji. Widzimy wyraźną różnicę w średnich kosztach budowy metra kwadratowego domu w porównaniu do ceny zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, która jest znacznie wyższa. Czas realizacji inwestycji to kolejny czynnik dywersyfikujący te dwie ścieżki, z budową domu wymagającą znacznie więcej cierpliwości i obarczoną większą niepewnością kosztową w długim horyzoncie. Analiza dynamiki cen materiałów i aktywności inwestycyjnej, mierzonej liczbą rozpoczętych i oddanych projektów, pokazuje wrażliwość rynku na czynniki ekonomiczne, takie jak dostępność finansowania i koszty. Te fundamentalne wskaźniki pomagają zrozumieć mechanizmy rządzące cenami nieruchomości i dają pewien ogląd na Analiza perspektyw rynkowych.

Prezentowany wykres w czytelny sposób ilustruje zarysowaną w tabeli rozbieżność między orientacyjnym kosztem budowy metra kwadratowego domu a ceną gotowego metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym. Linia symbolizująca ceny mieszkań w ostatnich latach znacząco wyprzedziła linię kosztów samej budowy domu, powiększając dystans między tymi kategoriami. To graficzne przedstawienie dynamiki pomaga uświadomić sobie, dlaczego choć budowa domu teoretycznie wydaje się tańsza per mkw, całość procesu decyzyjnego i finansowego jest znacznie bardziej skomplikowana.

Rozszerzając perspektywę, widzimy, że samo zrozumienie podstawowych kosztów to dopiero początek. Decyzja o budowie domu lub zakupie mieszkania zapada w gąszczu indywidualnych potrzeb, możliwości finansowych, a także – co nie mniej ważne – historycznych doświadczeń inwestorów. To właśnie te osobiste, czasem trudne, przeżycia nierzadko ważą więcej niż zimna kalkulacja.

Dlaczego budowa domu może być postrzegana inaczej niż zakup mieszkania?

Sprawa sprowadza się do fundamentów wyboru życiowego i inwestycyjnego, który daleko wykracza poza prostą arytmetykę kosztów na metr kwadratowy. Wyobraźmy sobie dwie osoby z podobnym budżetem i potrzebą przestrzeni do życia; jedna marzy o własnym kącie w centrum, druga o kawałku ziemi pod miastem.

Decyzja o zakupie mieszkania, zwłaszcza na rynku pierwotnym od dewelopera, często postrzegana jest jako droga szybsza i obarczona mniejszą ilością zmiennych. Podpisujesz umowę, czekasz ustalony okres (zwykle krótszy niż budowa domu), a następnie odbierasz gotowe "opakowanie" do urządzenia. Kluczem jest tutaj przewidywalność i skrócenie horyzontu czasowego inwestycji.

Z drugiej strony szali mamy budowę domu, przedsięwzięcie postrzegane jako znacznie bardziej skomplikowane, rozciągnięte w czasie i wymagające aktywnego zaangażowania. Ktoś, kto decyduje się na budowę, wchodzi w świat pozwoleń, ekip budowlanych, dostępności materiałów i zmienności ich cen. To podróż pełna potencjalnych niespodzianek.

Nie można pominąć psychologicznego aspektu kryzysów, które przetoczyły się przez rynek nieruchomości i budownictwa w ostatnich latach. Osoby, które przeszły przez trudności związane z niestabilnością cen materiałów czy brakiem rąk do pracy na budowie, stały się znacznie bardziej ostrożne. Ich doświadczenia rzuciły długi cień na postrzeganie procesu budowlanego jako chaotycznego i kosztowo nieprzewidywalnego.

Wielu z tych, którzy "przeżyli" te czasy, doświadczeni kryzysami woleli kupić gotowe mieszkania zamiast ponowie lub po raz pierwszy wchodzić w niepewny wir własnej budowy. To naturalna reakcja na ryzyko – szukamy bezpieczniejszej przystani dla naszego kapitału i planów życiowych. Poczucie bezpieczeństwa i stabilności bywa cenniejsze niż potencjalna oszczędność na metrze kwadratowym.

Jednym z fundamentalnych czynników różniących budowę domu od zakupu mieszkania jest również struktura kosztów. Kupując mieszkanie, płacimy finalną cenę ustaloną przez dewelopera (lub sprzedającego na rynku wtórnym). Ta cena zawiera już wszystkie składowe, w tym marżę dewelopera, koszty gruntu (rozłożone na całość inwestycji) i koszty budowy. Z perspektywy kupującego jest to pojedynczy, duży wydatek lub kredytowane zobowiązanie.

W przypadku budowy domu, koszty rozkładają się w czasie i ponoszone są etapami: zakup działki (często znaczący wydatek na początku), projekty, pozwolenia, następnie kolejne etapy budowy – fundamenty, ściany, dach, instalacje, wykończenie. Każdy z tych etapów to osobna kalkulacja i potencjalne niespodzianki cenowe, zwłaszcza w dłuższym horyzoncie budowy.

Statystyki GUS nie kłamią: według statystyk GUS, budowa domu trwa średnio 51 miesięcy. To ponad cztery lata. Pomyślmy, ile w tym czasie może zdarzyć się na rynku – inflacja może przyspieszyć lub zwolnić, stopy procentowe zmienić kierunek, dostępność materiałów ulec poprawie lub pogorszeniu. To wszystko są zmienne, na które indywidualny inwestor ma ograniczony wpływ.

Choć liczby wydanych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń budowy mogą sugerować stałe zainteresowanie tym segmentem, nie zmienia faktu, że koszt budowy 1 mkw domu jednorodzinnego jest niższy niż cena tej samej powierzchni w mieszkaniu na rynku pierwotnym. Ta fundamentalna różnica w koszcie "produkcji" metra kwadratowego pozostaje faktem.

Niemniej jednak, świadomość długoterminowych ryzyk związanych z 51-miesięcznym (lub dłuższym) procesem budowy skłania wielu do rezygnacji z tej drogi. Nadal będą woleli szybko ulokować kapitał w zakup mieszkania u dewelopera, zamiast rozpoczynać budowę domu, bez żadnej gwarancji stabilności cen w całym okresie realizacji. Rynek potrzebuje szybkiej transakcji i gotowego produktu.

Innym, równie ważnym czynnikiem jest kwestia lokalizacji. Mieszkania dominują w centrach miast i dobrze skomunikowanych obszarach, podczas gdy budowa domu często (choć nie zawsze) oznacza wyprowadzkę na przedmieścia lub do mniejszych miejscowości. To pociąga za sobą inne aspekty życia: dojazdy, dostępność usług, infrastruktura społeczna. Decyzja o budowie vs. zakupie jest często także decyzją o stylu życia.

Z punktu widzenia finansowania, banki mają zazwyczaj bardziej ustandaryzowane procesy udzielania kredytów hipotecznych na zakup gotowego mieszkania czy domu. Kredyt na budowę domu wymaga bardziej szczegółowej dokumentacji, harmonogramu prac i wypłat transz, co dla wielu jest dodatkową biurokratyczną barierą.

Podsumowując różnice, budowa domu to projekt, mieszkanie to produkt. Projekt jest elastyczny, pozwala na pełną personalizację (od układu pomieszczeń po wybór materiałów), ale jest też obarczony nieprzewidywalnością, zarówno pod względem czasu, jak i kosztów. Produkt (mieszkanie) jest mniej elastyczny w gotowej formie, ale oferuje większą przewidywalność i krótszy czas wejścia w posiadanie. Ta fundamentalna odmienność wpływa na preferencje kupujących i w konsekwencji na dynamika cen w obu segmentach.

Inflacja, kredyty i popyt: Co dalej z cenami?

To trójkąt bermudzki współczesnego rynku nieruchomości – inflacja, koszty kredytów i dynamicznie zmieniający się popyt – wzajemnie na siebie oddziałują, tworząc skomplikowany i często nieprzewidywalny krajobraz cenowy. Aby odpowiedzieć na pytanie Co dalej z cenami domów?, musimy rozebrać na czynniki pierwsze wpływ każdego z tych elementów.

Inflacja, będąca sporym wyzwaniem dla gospodarki w ostatnich latach, uderza w rynek nieruchomości na kilka sposobów. Po pierwsze, podnosi koszty materiałów budowlanych i usług (robocizny), co bezpośrednio wpływa na wzrost kosztów budowy domu. Jeśli budowa nowego domu staje się droższa, ten koszt w naturalny sposób winduje ceny nieruchomości na rynku pierwotnym.

Wzrost cen na rynku pierwotnym, napędzany inflacją w kosztach budowy, ma również wpływ na rynek wtórny. Jeśli "nowe" jest znacznie droższe, "używane", ale w dobrym stanie, staje się relatywnie atrakcyjniejsze, co pozwala sprzedającym utrzymać wysokie ceny, a nawet je podnosić, zamiast notować spadek cen domów.

Po drugie, inflacja, aby ją opanować, wymaga często podnoszenia stóp procentowych przez bank centralny. Wyższe stopy procentowe przekładają się bezpośrednio na wyższe koszty kredytów hipotecznych. A gdy kredyty są drogie, znacząco spada dostępność finansowania dla potencjalnych nabywców.

To właśnie koszt kredytu hipotecznego jest często kluczowym czynnikiem decydującym o zdolności kredytowej i możliwości zakupu nieruchomości. Jeśli rata kredytu staje się zbyt wysoka w stosunku do dochodów, wielu potencjalnych inwestorów – nawet tych, którzy wcześniej rozważali zakup – po prostu wypada z rynku. W efekcie niewielu inwestorów może pozwolić sobie na zakup domu lub mieszkania w warunkach drogiego pieniądza.

Zmniejszenie się grona potencjalnych kupujących z dostępem do kredytu naturalnie prowadzi do osłabienia popytu, co w normalnych warunkach powinno skutkować presją na obniżki cen. Jednak rynek nieruchomości bywa oporny na szybkie spadki, zwłaszcza jeśli sprzedający nie są zmuszeni do natychmiastowej sprzedaży lub widzą w nieruchomości bezpieczną przystań dla kapitału w czasach inflacji.

Popyt to jednak nie tylko kwestia finansowej zdolności, ale też nastrojów i potrzeb. W czasach lockdownów wielu doceniło, jaką wartość ma posiadanie własnego domu z ogródkiem, nawet niewielkiego. Ta zmiana w postrzeganiu przestrzeni życiowej stworzyła ukryty popyt na domy i działki pod ich budowę, który ujawnił się, gdy tylko sytuacja gospodarcza stała się choć trochę bardziej stabilna i dostępność kredytów poprawiła się.

Rzeczywiście, tuż po zakończeniu pandemii znacząco wzrosło zainteresowanie inwestorów budową, czego dowodem była zwiększona liczba wniosków o pozwolenia. Tę sytuację naturalnie wykorzystały firmy budowlane i deweloperzy, którzy, z uwagi na rosnące koszty materiałów i pracy, podnieśli ceny usług i gotowych nieruchomości.

Na ten złożony obraz nałożyło się jeszcze rozpoczęcie konfliktu na wschodzie, które miało bezpośrednie przełożenie na przerwanie łańcucha dostaw wielu kluczowych materiałów (drewno, stal, miedź, cement), a także wywołało nową falę niepewności. To ponownie wywołało podwyżki materiałów budowlanych, jeszcze mocniej windując koszty realizacji inwestycji.

Prawdziwe drgnięcie na rynku mieszkaniowym i wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości nastąpiło jednak w drugiej połowie 2023 roku. Stało się to przede wszystkim dzięki uruchomieniu programu "Kredyt 2%", który znacznie poprawił zdolność kredytową beneficjentów, a także, co kluczowe dla całego rynku, gdy KNF znowelizowała rekomendację S. Nowelizacja dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie pozwoliła na bardziej liberalne podejście banków do oceny zdolności kredytowej, przez co dostęp do kredytów hipotecznych uległ zwiększeniu również poza programem celowym.

Ten splot czynników – program subsydiowany i ogólne poluzowanie wymagań banków – wpłynęło to jednak na znaczący wzrost rozpoczętych inwestycji, w tym także budów domów, choć dane za ten okres mogą jeszcze w pełni tego nie oddawać. Zwiększona dostępność finansowania przy niezmienionej lub ograniczonej podaży gotowych nieruchomości i rosnących kosztach budowy tworzy silną presję na wzrost cen, niwelując potencjalny spadek cen domów wywołany wcześniejszym osłabieniem popytu.

Czy koszty budowy domu oznaczają spadek cen na rynku wtórnym?

Intuicyjnie można by pomyśleć, że jeśli budowa nowego domu jest bardzo droga, to istniejące, "stare" domy na rynku wtórnym powinny automatycznie stać się tańsze. Przecież są "używane". Jednak rynek nieruchomości to naczynia połączone, a relacja między kosztami budowy a cenami na rynku wtórnym jest bardziej złożona, niż sugerowałaby prosta kalkulacja.

Kiedy ceny materiałów budowlanych nieustannie rosną, a wraz z nimi koszty robocizny i, co równie ważne, ceny dobrze położonych działek budowlanych, budowa nowego domu staje się po prostu droższa w sensie absolutnym. Ten rosnący koszt nowej budowy działa jak "kotwica" dla cen na rynku wtórnym.

Dlaczego? Ponieważ cena domu na rynku wtórnym w pewnym stopniu jest pochodną kosztu odtworzenia takiej nieruchomości w danym standardzie i lokalizacji. Jeśli zbudowanie podobnego domu od zera kosztuje znacznie więcej niż jeszcze kilka lat temu, to sprzedający dom istniejący widzi mniejszą presję na obniżkę ceny. Jego nieruchomość, nawet starsza, staje się relatywnie atrakcyjniejszą opcją w obliczu bardzo wysokich kosztów "alternatywy" – czyli nowej budowy.

To trochę jak ze starym samochodem. Gdy cena nowego modelu skacze w górę, automatycznie wartość dobrze utrzymanego egzemplarza na rynku wtórnym też może wzrosnąć lub przynajmniej przestać tak szybko spadać, jak można by oczekiwać. Na rynku nieruchomości, gdzie mówimy o znacznie większych wartościach i kosztach odtworzenia, ten efekt jest jeszcze bardziej widoczny.

Fakt, że wysokie ceny działek budowlanych i robocizny sprawiają, że coraz mniej osób decyduje się na rozpoczęcie budowy, uznając ją za trudną do zrealizowania finansowo i logistycznie, ma bezpośredni wpływ na popyt na rynku wtórnym. Ci, którzy potrzebują domu i dysponują odpowiednimi środkami (czy to z kredytu, czy gotówki), a jednocześnie są zniechęceni lub przestraszeni perspektywą długiej i niepewnej budowy, kierują swoje zainteresowanie właśnie ku gotowym domom z drugiej ręki.

Wzmożony popyt na rynku wtórnym, spowodowany m.in. zniechęceniem do rozpoczynania nowych budów ze względu na koszty i niepewność, działa w przeciwnym kierunku niż potencjalny spadek cen domów. Zwiększony ruch kupujących przy ograniczonej podaży (nawet jeśli część podaży jest "stara") naturalnie prowadzi do utrzymania się wysokich cen, a w niektórych segmentach i lokalizacjach – wręcz do ich dalszego wzrostu.

Warto też zauważyć, że są też tacy, którzy przerywają proces budowy domu i liczą na poprawę sytuacji na rynku w przyszłości. Ten zjawisko "zamrożonych" budów oznacza, że na rynku pojawia się pewna pula niedokończonych inwestycji. Potencjalnie mogą one zostać sprzedane po niższej cenie, ale jest to z reguły specyficzny segment wymagający dalszych nakładów, co niekoniecznie przekłada się na ogólny spadek cen na rynku gotowych domów wtórnych.

Przerwanie łańcucha dostaw i ponownie podwyżki materiałów budowlanych na przełomie 2022 i 2023 roku, które doprowadziły do wyhamowanie liczby rozpoczynanych procesów budowlanych, to kolejny czynnik, który utrudnia szybki spadek cen na rynku wtórnym. Mniej nowych domów buduje się teraz, więc w perspektywie 2-4 lat na rynek trafi mniej świeżej podaży, co będzie sprzyjać cenom istniejących nieruchomości.

Analizując dynamika cen na rynku wtórnym w kontekście kosztów budowy, widzimy, że wysokie koszty w nowym budownictwie niekoniecznie prowadzą do spadków cen używanych domów. Wprost przeciwnie, często stanowią argument za wyższymi cenami na rynku wtórnym, czyniąc go relatywnie bardziej opłacalnym (lub mniej nieopłacalnym) dla kogoś, kto potrzebuje dachu nad głową szybko i bez niepewności procesu budowy. Prawdziwy spadek cen domów na rynku wtórnym byłby możliwy, gdyby doszło do masowego zniechęcenia do inwestowania w nieruchomości w ogóle (np. wskutek głębokiej recesji) lub do nagłego i znaczącego zwiększenia podaży domów na sprzedaż (np. wskutek masowej wyprzedaży wymuszonej ekonomicznie).

W obecnych warunkach, gdzie dostępność kredytu się poprawiła, inflacja wciąż jest odczuwalna, a koszty budowy pozostają wysokie, rynek wtórny reaguje raczej stabilizacją na wysokich poziomach lub dalszymi, choć może wolniejszymi, wzrostami, niż masowym zjazdem cenowym. To sygnał dla kupujących i sprzedających, że oczekiwanie na spektakularne okazje cenowe może okazać się płonne, a relacja między "nowym" a "używanym" wciąż faworyzuje to drugie jako szybszą i, w obliczu ryzyka budowlanego, mniej stresującą opcję.